나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [19] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3, 이룸빌리지 5층 501호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경1116 (19)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 121,000,000원입니다.

* 토지 정보

- 면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

- 토지 지분: 7.25㎡ (약 2.19평)

- 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 정보

- 면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

- 건물 지분: 29.82㎡ (약 9.02평)

- 건물 제시외 면적: 0.00㎡

- 용도: 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔

- 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 특이사항

- 중복사건, 유동화물건, 공동담보로 경매가 진행됩니다.

- 본건은 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중입니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, '부민초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 '동대신역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 1월 8일 접수된 수협은행의 근저당권(채권액 1,680,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(김광우, 보증금 55,000,000원) 및 가압류(동부새마을금고)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김 (주택도시보증공사)

- 보증금: 55,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024년 3월 4일

- 확정일자: 2024년 2월 20일

- 대항력: 없음

- 비고: 배당신고일자 2026년 2월 26일

임차인 김 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 보증금액은 명시되어 있으나 채권 총액 및 배당순위를 고려할 때 전액 배당받지 못할 가능성도 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약

- 등기부 채권 총액: 1,885,000,000원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 서대신동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 공동주택 및 단독주택과 함께 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

인근에 부민초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 지하철 동대신역을 통해 부산 시내로의 이동이 용이합니다.

주변에 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 지역의 일반적인 오피스텔 시세는 전용면적 약 30㎡ 기준으로 110,000,000원에서 125,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통

- 지하철 1호선 동대신역 이용 가능

- 인근 버스정류장 다수 소재

* 교육

- 부민초등학교 도보 거리 내 위치

- 인근에 중학교 및 고등학교 소재

* 편의시설

- 서구청, 병원, 은행 등 행정 및 금융 시설 이용 가능

- 다수의 마트 및 소매점, 식당가 등 근린생활시설 이용 편리

* 주변 시설 (혐오시설 관련)

- 부동산 외부 지도 및 관련 정보 검색 결과, 본건 소재지 주변에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치

- 본건은 공부상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 향후 세금, 관리비, 주차 규정 등에서 실제 사용 현황과 차이가 발생할 수 있으며, 관련 민원이 발생할 소지가 있습니다.

- 또한, 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용되고 있어, 해당 부분에 대한 문제 제기가 있을 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계

- 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항은 경매 절차 및 법적 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 이는 명도 과정이나 이후 재산권 행사에 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

* 명도 관련

- 임차인 현황상 대항력은 없으나, 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동에 위치한 소형 오피스텔로, 부민초등학교 및 동대신역 인근에 자리하고 있어 입지 조건이 비교적 양호한 편입니다.

서류상으로는 모든 권리가 말소되어 인수되는 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

그러나 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 중복사건, 유동화, 공동담보 등의 복잡한 특수 물건 정보는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

주거용으로 계속 이용될 경우, 현황에 맞는 주거용 오피스텔로서의 가치를 평가해야 하며, 업무시설로 전환 시에는 관련 규제 및 비용을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 부산 서구 지역은 지속적인 주거 수요가 있는 곳으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 교육 환경: 동대신역과 부민초등학교가 인접하여 실수요자의 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확성: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관계가 깔끔하게 정리됩니다.

* 시세 대비 잠재력: 감정가 수준이 현재 주변 시세와 유사하거나 약간 높게 책정되어 있으나, 시장 상황 및 향후 개발 계획에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 121,000,000원이며, 전용면적은 29.82㎡ (약 9.02평)입니다.

주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 호가는 110,000,000원에서 125,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건은 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔이라는 점, 중복사건 및 유동화 물건이라는 특수성을 고려할 때, 현재 감정가 수준에서 약간의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수되는 보증금이 없고 권리 관계가 명확하다는 점을 감안하면, 예상 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 사이로 제안합니다.

가장 보수적인 접근으로는 감정가의 90~95% 수준인 108,900,000원에서 114,950,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

본 물건의 실제 가치와 예상 입찰가 결정은 소유주와의 명도 협상, 잔금 납부 능력, 그리고 물건의 최종적인 활용 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.