나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [12] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3에 소재한 이룸빌리지 3층 306호 오피스텔입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경1116 (12)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 중 3층에 위치한 306호입니다.

공부상 용도는 업무시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

감정가는 99,000,000원이며, 토지면적은 5.97㎡ (약 1.81평)이고 건물면적은 24.57㎡ (약 7.43평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 물건은 중복사건 및 유동화 물건에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 '동대신역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건은 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근에 문제가 없습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (비고: 지상권개요 - 없음)

따라서 본 건을 낙찰받을 경우, 기존의 모든 권리(채권, 임차권 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원으로 분석되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 430,000원

* 전입일자: 2024-12-27

* 확정일자: 2024-12-27

* 배당신고일자: 2025-05-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환에 대한 우려가 적으며, 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 서대신동 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

지하철 동대신역이 인근에 위치하고 있어 부산 시내로의 접근성이 우수하며, 이는 임대차 시장에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

주거용으로 이용될 경우, 인근 직장인 및 학생 등을 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변에는 부민초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

다양한 근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

종합병원 등 의료시설과 문화시설에 대한 접근성은 지하철 및 차량 이용을 통해 확보될 수 있습니다.

주변 지역에 혐오시설이 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 용도가 업무시설이나 현황 주거용으로 이용되고 있어, 건축물 관리대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치 문제가 존재합니다. 이는 추후 단속이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 가능성이 있으므로, 관련 법규 및 지자체 확인이 필요합니다.

본 건은 유동화 물건이자 중복 사건으로, 경매 절차의 복잡성이나 채권 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 있으나, 임차인의 대항력이 없어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

건물의 총 층수 대비 토지 지분 면적이 매우 작아(5.97㎡), 건물 자체의 가치가 부동산 가치에서 차지하는 비중이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 소형 오피스텔로, 주거용으로 활용 시 안정적인 수요를 기대할 수 있는 물건입니다.

권리관계가 복잡하지 않고 인수할 권리가 없어 명도만 원만히 진행된다면 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 그리고 유동화 및 중복 사건이라는 특이사항은 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

소형 오피스텔로서 비교적 적은 초기 투자 비용으로 매입이 가능합니다.

동대신역 역세권이라는 교통 요지로, 출퇴근이 용이하여 임대 경쟁력이 있습니다.

현황 주거용 이용으로 인해 향후에도 안정적인 주거 수요를 바탕으로 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 주변 시세를 면밀히 조사하여 시세차익을 노릴 수 있는 기회를 탐색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 99,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 감정가는 99,000,000원으로, 주변 시세 조사 결과 비슷한 면적의 오피스텔이 90,000,000원에서 120,000,000원 사이에 거래되는 것으로 파악됩니다.

감정가가 시세 범위의 하단부에 위치하고 있어, 첫 경매임을 감안할 때 보수적으로 감정가의 80% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 79,200,000원 ~ 94,050,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

실제 입찰가는 현장 조사, 권리 분석, 주변 시세 변동 및 경매 당일의 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.