나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [18] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (18)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 수협은행

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3, 이룸빌리지 4층 406호

용도: 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔 이용중

건물명: 이룸빌리지

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내 4층

준공일: 2003년 10월 06일

1.3. 면적

토지면적: 5.97㎡ (약 1.8평)

건물면적 (전용면적): 24.57㎡ (약 7.4평)

토지지분: 5.97㎡

건물지분: 24.57㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 100,000,000원

1.5. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 1호선 '동대신역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 박인홍 (2003-10-08)

* 소유권이전: 김은이 (2006-12-06)

* 소유권이전: 김순천 (2015-01-29, 매매)

* 근저당: 수협은행 (2021-01-08, 1,680,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이경석 (2025-05-01, 60,000,000원) - 말소

* 가압류: 동부새마을금고 (2024-11-13, 150,000,000원) - 말소

* 임의경매: 수협은행 (2025-04-16) - 말소

총 등기부채권액: 1,890,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2024-10-28

* 확정일자: 2024-07-15

* 배당신고일자: 2025-05-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건은 임의경매로 진행되어, 말소기준권리(근저당)보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건이 위치한 서대신동1가는 주거 밀집 지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 오피스텔의 경우, 인근 직장인 및 거주자들을 대상으로 하는 소규모 상업 시설과의 연계성이 있습니다.

4.2. 잠재적 수요

주변 공동주택 및 단독주택 거주자, 그리고 지하철 동대신역을 이용하는 유동 인구를 중심으로 주거용 오피스텔로서의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 부민초등학교: 북측 인근에 위치 (약 1.0km)

5.2. 교통시설

* 지하철: 동대신역 (1호선) 인근 소재 (약 351m)

* 버스정류장: 인근 소재

5.3. 편의시설

* 탑마트 서대신점 (약 683m)

* 홈플러스 익스프레스 서대신점 (약 576m)

* 인근에 다양한 근린생활시설 이용 가능

5.4. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 건 소재지에서 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부산시 강서구 일대에 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장 등)이 집중되어 있다는 보도가 있으나, 본 건과는 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실제로는 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 향후 취득 시 명도, 세금, 혹은 용도 변경과 관련된 추가적인 검토나 부담이 발생할 수 있는 요소입니다.

6.2. 복잡한 권리관계 (중복사건, 유동화물건, 공동담보)

물건 정보에 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항이 기재되어 있어, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 권리관계 정리 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

6.3. 건물 노후도

2003년 준공된 건물로, 현재 약 23년차 되어 있어 시설 노후화 및 유지보수 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산광역시 서구 서대신동에 위치한 이룸빌리지 내 오피스텔입니다. 부민초등학교와 인근에 있으며, 지하철 동대신역을 이용할 수 있어 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 공부상 업무시설이나 현황은 주거용으로 이용되고 있어, 매수 시에는 해당 부분을 충분히 인지하고 실사 및 법적 검토가 필요합니다.

등기부상 다수의 권리관계가 존재하나, 말소기준권리인 수협은행의 근저당(2021년)보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 이경석 씨는 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

부산 서구 서대신동이라는 주거 지역 내 위치하며, 역세권(동대신역) 접근성이 좋습니다.

8.2. 수익형 부동산

전용면적 24.57㎡(약 7.4평)의 소형 오피스텔로, 주거용 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 잠재적 가치

감정가 1억원 대비 적절한 시세로 낙찰받을 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 동일한 '이룸빌리지' 오피스텔의 최근 실거래가 정보는 확인되지 않았습니다.

주변 유사 오피스텔인 '동대신동1가 미소지음5차'의 경우, 2025년 7월 기준 구체적인 시세 정보는 제공되지 않았습니다.

'고암시티텔'의 경우 2026년 1월 기준 전용 68㎡가 2.0억원에 거래된 사례가 있으나, 면적 및 건물 특성이 상이합니다.

전반적인 부산 서구 지역 오피스텔 시세는 면적, 위치, 연식에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 100,000,000원입니다.

최근 유사 면적의 오피스텔이 부산 서구 지역에서 1억원 내외 또는 그 이상으로 거래되는 점을 감안할 때, 본 건은 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현황과 공부상의 용도 차이, 건물 노후도 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가율을 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

본 건의 경우, 현황 주거용으로 이용 중인 점과 공부상 업무시설로 등재된 점을 고려할 때, 실제 조사 및 추가적인 시세 확인을 통해 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 정보만으로는 보수적으로 감정가의 80~90% 수준인 80,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 검토해 볼 수 있으나, 현장 방문 및 주변 시세 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.