나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [16] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (16)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행 (수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3, 이룸빌리지 4층 404호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 100,000,000원 (금 일억원)

1.3. 면적 및 토지 정보

토지면적: 5.97㎡ (약 1.81평)

토지 지분: 5.97㎡ (약 1.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 24.57㎡ (약 7.43평)

건물 지분: 24.57㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 내 4층 404호

최근 건축물대장상 용도: 업무시설 (주용도)

현황 이용: 주거용 오피스텔

1.5. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트구조, 슬라브 지붕 9층 건물 내 4층 404호. 외벽은 페인팅 및 화강석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조임.

이용 상태: 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비 내역: 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

토지 형상 및 이용 상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로 상태: 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 해당 없음.

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, 주변에는 공동주택, 단독주택, 다양한 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역임. '부민초등학교'가 북측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 가까이 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 또한, 지하철 1호선 '동대신역'이 소재하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월함.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 박인홍 (2003-10-08)

* 소유권 이전: 김은이 (2006-12-06)

* 소유권 이전 (매매): 김순천 (2015-01-29)

* 근저당 (말소): 수협은행 (채권최고액 1,680,000,000원, 2021-01-08) - 말소기준권리

* 주택임차권 (말소): 김보민 (임차보증금 55,000,000원, 전입/확정 2025-02-20)

* 임의경매 (말소): 수협은행 (2025-04-16)

등기부채권 총액: 1,735,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2025-02-20

* 확정일자: 2025-02-20

* 배당신고일자: 2025-03-14

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부 상 주택임차권이 말소되었으며, 대항력이 없는 임차인임.

3.3. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (지상권 등 없음). 인수 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 서대신동1가 일대는 주거지와의 연계를 바탕으로 다양한 근린생활시설이 발달해 있음. 오피스텔 이용자들의 생활 편의를 위한 소매점, 식당, 카페, 편의점 등이 인근에 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역임.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

단지 주변으로 마트, 편의점, 은행, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 부민초등학교가 소재하여 도보로 통학이 가능함. 또한, 인근 지역에 중학교 및 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 공부상 용도와 현황 이용의 차이

본건은 건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실제로는 '주거용 오피스텔'로 이용 중임. 이는 향후 건축물 관련 행정 처분이나 재산세 등 세금 관련 문제 발생 시 리스크 요인이 될 수 있음. 또한, 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 101호로 주거용으로 사용되고 있는 점도 확인되므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요함.

6.2. 특수 물건 정보

본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 경매가 진행되고 있음. 이는 채권 관계가 복잡하거나 다수의 채권이 설정되어 있을 가능성을 시사하며, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 인지해야 함.

6.3. 주변 혐오시설 확인

주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 본건 주변은 주거 및 상업시설이 혼재된 일반적인 도심 환경임.

7. 종합 의견

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본건 부산 서구 서대신동1가 이룸빌리지 404호는 지하철 동대신역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 생활 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어진 주거용 오피스텔임. 감정가는 1억원이나, 등기부채권 총액이 17억원 이상으로 상당히 높은 편임. 권리관계는 말소기준권리인 수협은행 근저당 이하 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 소유권을 취득하게 됨. 다만, 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 점, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 특수물건에 해당하므로 이에 대한 면밀한 검토와 주의가 요구됨.

8. 투자 포인트

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* 교통 편의성: 지하철 1호선 동대신역 인근으로 도심 접근성이 우수함.

* 생활 인프라: 주변에 각종 편의시설 및 교육시설 (부민초등학교 등)이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대수익 목적 모두 적합함.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없음.

* 잠재적 가치: 공부상 용도와 현황 이용이 다르지만, 합법적인 주거용으로 전용될 경우 시장 가치가 상승할 수 있는 잠재력을 가짐.

9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

본건과 유사한 부산 서구 서대신동1가 일대의 오피스텔 매매 사례를 종합적으로 검토한 결과, 전용면적 기준 평당 약 1,000만원에서 1,500만원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됨. 본건은 건물면적 24.57㎡ (약 7.43평)이므로, 현 시세 기준으로 환산 시 약 7,430만원에서 11,145만원 범위 내에서 거래될 수 있는 것으로 예상됨. 감정가는 1억원으로, 이는 시세 범위 내에 있는 수준임.

9.2. 예상 입찰가 산정

낙찰자는 인수되는 권리가 없으며, 채권 총액이 시세 대비 높은 점은 부담으로 작용할 수 있으나, 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 특수물건에 해당하는 점 등을 고려하여 신중한 접근이 필요함. 또한, 주거용으로의 지속적인 이용 가능성을 감안할 때, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정함.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

보수적인 관점에서, 감정가 수준인 1억원 내외 또는 약간 하회하는 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있음. 다만, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.