나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [10] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 3층304호

1.2. 건물 정보

건축물대장상 해당 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며, 본건은 3층에 위치한 304호임.

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.97㎡ (약 1.81평)

토지지분: 5.97㎡ (약 1.81평)

건물면적: 24.57㎡ (약 7.44평) (전용면적)

건물지분: 24.57㎡ (약 7.44평)

건축물 총 대지권 면적: 275㎡ (약 83.22평) 중 본건 지분

건축물 총 연면적: 1672.74㎡ (약 506.03평)

1.4. 용도 및 현황

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중임.

1.5. 감정가

99,000,000원

1.6. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '동대신역'이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통시됨.

2.3. 인접도로 상태

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 을9, 2021년 01월 08일 접수, 수협은행 근저당권 (채권액 1,680,000,000원). 해당 권리는 매각으로 인해 말소될 예정임.

3.2. 인수/소멸 권리

본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 관련하여 명시된 인수 권리는 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(박정형)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-01-29

확정일자: 2021-01-29

배당신고일자: 2025-05-14

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸되며, 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있더라도 낙찰자가 인수하지 않음.

4. 상권분석

본 건은 부산광역시 서구 서대신동 지역에 위치하며, 주거용 오피스텔로서 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역의 상권을 이용할 수 있음. 인근에 동대신역이 있어 유동인구 유입 가능성이 있으며, 상업시설의 발달은 보통 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

각종 근린생활시설이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

부민초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중임. 이는 추후 행정적 문제나 재산권 행사 시 제약이 될 수 있으므로, 명확한 확인이 필요함.

집합건축물대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용 중인 점 또한 특이사항임.

6.2. 특수 물건 정보

중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로, 권리관계가 복잡할 수 있으며 추가적인 확인 절차가 요구될 수 있음.

7. 투자 포인트

부산 서구에 위치하여 지역적 가치가 있으며, 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지임.

현황 주거용으로 이용 중이나 공부상 업무시설로 등재된 점을 감안하여, 시세 대비 저평가된 경매 물건일 가능성이 있음.

총 채권액이 감정가 대비 현저히 높아, 재매각 가능성 또는 유찰 가능성으로 인한 시세 차익 기대 가능.

8. 종합 의견

본 건은 부산 서구 서대신동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

공부와 현황의 불일치, 특수 물건 정보 등 다소 복잡한 권리 및 이용 현황을 가지고 있으나, 임차인의 대항력이 없어 인수할 권리 부담은 적음.

적절한 시세 분석과 권리관계 재확인을 통해 신중한 접근이 필요함.

9. 예상 입찰가

감정가: 99,000,000원

현 시세 분석: 주변 유사 면적 오피스텔의 매매 시세는 약 90,000,000원에서 120,000,000원 수준으로 파악됨. 감정가는 현재 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됨.

예상 입찰가: 79,000,000원 ~ 85,000,000원

제시된 예상 입찰가는 위 시세 및 감정가, 복잡한 권리관계, 특수 물건 정보를 종합적으로 고려하여, 시세 대비 약 75% ~ 85% 수준으로 책정된 금액임. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 명세서 재확인, 유사 물건 낙찰가 분석 등이 추가로 필요하며, 입찰 참여 시에는 이보다 높거나 낮은 가격으로 결정될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.