나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [17] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (17)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 4층405호

건물명: 이룸빌리지

용도: 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 100,000,000원

토지면적: 5.97㎡ (약 1.81평)

토지지분: 5.97㎡ (약 1.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.57㎡ (약 7.43평)

건물지분: 24.57㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 1호선 '동대신역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 여러 차례 이루어졌습니다. 또한 근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 이들 권리 대부분은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2021년 1월 8일 접수된 수협은행의 근저당(을7)으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(채권자/대리인 이예인)가 확인되었습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이예인)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024-02-28

* 확정일자: 2024-02-28

* 배당신고일자: 2025-05-01

* 대항력: 없음

* 비고: -

3.3. 권리분석 요약

인수되는 보증금은 0원입니다. 등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 서대신동1가는 부산 서구의 주요 주거 지역 중 하나로, 주변에 아파트 단지들이 다수 형성되어 있습니다. 상권은 근린생활시설 위주로 형성되어 있어 주거지의 특성을 강하게 띱니다. 대중교통 접근성이 좋고, 서대신시장 등 지역 상권이 존재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 다만, 오피스텔 밀집 지역이라기보다는 주거 밀집 지역에 해당하며, 상업시설의 규모나 다양성은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건 인근에는 부민초등학교, 경남중학교, 부산서여고 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 서대신시장, 병원(부산삼육병원 등), 관공서(서부경찰서, 서부산세무서 등) 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 정주 여건이 우수한 지역입니다. 대신공원과 같은 녹지 공간도 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

본 건은 공부상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 향후 재산세 산정, 건축물 관련 규제, 또는 계약 관련 문제 발생 시 이슈가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 중복사건, 유동화물건, 공동담보

본 건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 특수 물건 정보를 포함하고 있습니다. 이는 복잡한 권리 관계나 추가적인 분석이 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 임차인 관련

임차인(이예인)은 대항력이 없으며, 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자, 보증금 등 관련 정보가 명확히 기재되어 있습니다. 보증금 60,000,000원은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 서구 서대신동1가에 위치한 오피스텔로, 공부상 업무시설이나 실제로는 주거용으로 이용되고 있습니다. 부민초등학교 인근에 위치하며 동대신역을 이용할 수 있는 교통 편리성을 갖추고 있습니다. 주변에 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주 환경이 양호한 편입니다. 권리 분석상 특별히 인수할 권리는 없으나, 공부상 용도와 현황의 차이, 그리고 특수 물건 정보는 입찰 전 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 생활 인프라: 부민초등학교 학군, 동대신역 역세권, 다양한 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 주거용 활용 용이성: 공부상 업무시설이나 실질적으로 주거용으로 이용 가능하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 1억원 대비 면적 등을 고려했을 때, 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 경우 시세차익이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 유사한 면적(전용 24.57㎡)의 오피스텔 또는 업무시설의 매매 시세를 파악한 결과, 인근 지역의 오피스텔 및 아파트 실거래가 평균은 약 1.5억 원에서 3.5억 원 수준으로 확인됩니다. 특히, '대신에코팰리스'의 오피스텔 경매 물건 중 감정가 1.73억 원(최저가 1.21억 원)인 건도 있습니다. 본 건의 감정가는 1억원으로, 동일 면적대의 아파트 실거래가(약 1.6억 ~ 2.5억 원)와 비교했을 때 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가 1억원, 건물면적 약 7.43평을 고려할 때, 인근 시세 범위를 참고하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 특히 공부상 용도와 현황 불일치, 그리고 특수 물건 정보를 감안하여 낙찰 후 명도 및 활용 방안을 충분히 고려해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 90,000,000원. (단, 실제 투자 시에는 현장 조사 및 추가적인 법률/세무 자문을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.