나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [15] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (15)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 4층403호

건물명: 이룸빌리지

용도: 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

토지지분: 6.26㎡ (약 1.89평)

건물면적 (전용면적): 25.74㎡ (약 7.79평)

건물지분: 25.74㎡ (약 7.79평)

건축물대장상 건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 부민초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 가능하며, 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 1월 8일 접수된 수협은행의 근저당권입니다. 본 사건 경매 개시일은 2025년 4월 16일입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김성연

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 3월 9일

* 확정일자: 2019년 2월 20일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

본 건에는 대항력 있는 임차인 김성연이 존재합니다. 김성연의 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 보증금 55,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. (등기부등본상 '말소: 인수'로 표기)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 서대신동1가는 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역입니다. 특히 부민초등학교 인근에 위치하여 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 점을 감안할 때, 지역 내 주거 수요를 고려한 상권 특성을 보입니다.

4.2. 주변 시설

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 부민초등학교가 인접해 있습니다. 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 동대신역과 버스정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 단지 인근 및 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

부민초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

대항력 있는 임차인 김성연의 보증금 55,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 매수인의 총 지출 금액이 낙찰가에 보증금 인수액을 더한 금액이 됩니다.

6.2. 공부와의 차이

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 또한, 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중인 점은 건축법 위반 소지 또는 향후 시정 명령 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 특이사항

본 건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로, 복잡한 권리관계 및 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 김성연 씨가 등재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 서대신동 지역에 위치한 오피스텔로, 역세권 및 교육시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재로 인한 보증금 인수 부담과 공부상 용도 불일치, 공용부분의 현황 사용 등 권리 및 현황상의 여러 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 서구 서대신동 지역의 주거용 오피스텔로서, 동대신역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 부민초등학교 인근에 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정평가액은 105,000,000원입니다. 유사한 면적(약 7~8평)의 오피스텔이 부산 서구 지역에서 대략 90,000,000원에서 120,000,000원 사이에 거래되는 것으로 파악됩니다. 감정가는 이 범위 내에서 적정한 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가는 인수 보증금 55,000,000원을 제외하고 산정합니다.

최대 예상 총 지출액을 감정가 수준인 105,000,000원으로 가정할 때,

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 105,000,000원 - 55,000,000원 = 50,000,000원

9.3. 총 지출 예상액

만약 50,000,000원으로 낙찰받을 경우, 임차인 김성연의 보증금 55,000,000원 중 50,000,000원은 경매 배당으로 충당되고, 나머지 5,000,000원은 매수인이 추가로 부담하여 임차인에게 지급해야 합니다.

따라서, 총 예상 지출액은 50,000,000원(낙찰가) + 5,000,000원(임차인 추가 지급분) = 55,000,000원 이 됩니다.

이는 감정가 대비 매우 낮은 금액으로, 매우 공격적인 입찰을 고려할 수 있습니다. 다만, 본 물건의 권리 관계 및 현황상의 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.