나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [14] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3번지, 이룸빌리지 4층 402호에 소재한 오피스텔입니다.

건축물대장상으로는 업무시설로 등재되어 있으나, 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 구조 슬라브 지붕의 9층 건물 중 4층에 위치하고 있으며, 2003년 10월 6일에 사용승인을 받았습니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경1116 (14)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 수협은행입니다.

본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보로 분류됩니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정평가액은 9,500만원입니다.

토지 면적은 5.69㎡ (약 1.72평)이며, 건물 면적은 23.40㎡ (약 7.08평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, '부민초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 다양한 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

인접 도로로는 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

주변에 특별한 혐오 시설은 검색되지 않아 주거 환경으로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 지하철 1호선 '동대신역'이 인근에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건은 2003년 10월 8일 박인홍씨의 소유권 보존등기를 시작으로, 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다.

말소기준권리는 2021년 1월 8일 접수된 수협은행의 근저당권(을5)으로, 채권최고액은 1,680,000,000원입니다.

이 외에도 주택임차권, 가압류, 임의경매 등기 등이 존재했으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 1,890,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인으로 서지예씨가 등록되어 있습니다.

보증금은 60,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2022년 3월 2일, 확정일자는 2022년 2월 18일입니다.

배당신고일자는 2024년 3월 15일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 수협은행의 근저당권(을5)보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담(유치권, 법정지상권 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 서지예씨의 보증금 60,000,000원 또한 대항력이 없어 인수되지 않으며, 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 시세 동향

부산 서구 서대신동1가 일대의 소형 오피스텔(전용면적 20㎡~30㎡)은 일반적으로 7,000만원에서 1억원 내외의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

본건과 유사한 면적(23.40㎡)의 '이룸빌리지' 내 오피스텔은 최근 1~2년 사이 7,000만원에서 9,000만원 선에서 실거래가 이루어졌습니다.

건축 연도가 2003년으로 비교적 오래되었음을 감안하면, 현재의 감정가 9,500만원은 지역 시세 범주 내에 위치한다고 볼 수 있습니다.

4.2. 임대/매매 시장 분석

서대신동1가 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

소형 오피스텔은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 임대 수요를 유지할 가능성이 높습니다.

다만, 신축 오피스텔에 비해 구축 오피스텔은 가격 상승률이 제한적일 수 있으나, 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

본건의 경우, 주거용으로 이용 중이라는 점은 임대 시장에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 편의

인근에 부민초등학교, 대신중학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

또한, 서대신시장을 비롯한 다양한 소매점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

동대신역을 통한 대중교통 접근성이 우수하여 부산 시내의 문화, 쇼핑, 여가 시설 이용도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

본건은 건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다.

이러한 용도 불일치는 향후 이행강제금 부과 등의 행정 처리가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 101호로 사용 중인 점 역시 추가 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 특수 물건 정보

본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보로 분류되어 있어 권리 분석 시 다소 복잡한 요소를 가질 수 있습니다.

물론 본 경매에서는 말소기준권리 파악 및 인수되는 권리 분석 결과, 법적 부담은 없는 것으로 판단되나, 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구의 안정적인 입지에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다.

등기부상 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다.

다만, 공부상 용도와 현황이 불일치하는 점은 향후 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

중소형 오피스텔에 대한 꾸준한 수요를 고려할 때, 실거주 또는 안정적인 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 서구의 주요 편의시설 및 교통망 접근성이 우수함.

* 등기부상 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없음.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰 후 명도 및 활용에 용이함.

* 안정적인 소형 오피스텔 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

* 주거용으로 이용 중인 현황은 임대 수요 측면에서 긍정적.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9,500만원입니다.

주변 시세 및 유사 물건의 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 전용면적 23.40㎡ (약 7.08평)의 소형 오피스텔로서 9,500만원에서 1억 500만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 해당 지역의 시장 상황, 경쟁 물건의 수, 투자 목적 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

본 물건은 현재까지 파악된 정보상으로 권리 문제가 없어 감정가 이상으로 경쟁이 붙을 가능성도 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 동향을 면밀히 파악한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.