나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [8] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3번지, 이룸빌리지 3층 302호에 소재하고 있습니다. 건축물대장상으로는 부산광역시 서구 부용로 43 (서대신동1가)로 등재되어 있습니다.

1.2. 건물 정보

본건은 총 9층 건물 내 3층에 위치한 오피스텔로, 전용면적은 23.40㎡(약 7.08평)입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조 슬라브지붕이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 이중창으로 마감되어 있습니다. 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 공부상에는 업무시설로 등재되어 있으나, 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

1.3. 토지 정보

토지 지분 면적은 5.69㎡(약 1.72평)이며, 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 건물 연면적은 1672.74㎡(약 506.01평)이며, 대지권 비율은 약 71.23% (건폐율) 및 559.34% (용적률)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, 부민초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 동대신역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

본건의 말소기준권리는 2021년 1월 8일 접수된 수협은행의 근저당권(채권최고액 1,680,000,000원)입니다. 이 외 다수의 소유권 이전, 가압류, 임의경매 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,830,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 임차인 정민철이 등록되어 있으며, 보증금 및 차임은 0원으로, 전입일자는 2021년 11월 17일이나 확정일자 및 배당신고일자가 없습니다. 이에 따라 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

인수되는 보증금은 0원입니다. 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않아도 되는 안전한 물건으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서대신동1가는 주거 밀집 지역으로, 동대신역 역세권에 해당하여 오피스텔로서 기본적인 임대 수요를 확보할 수 있는 입지입니다. 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 부민초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 동대신역(지하철 1호선), 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 상업시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 형성되어 있습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

현재까지 확인된 정보에 따르면, 본건 주변에 주거 및 교육 환경에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 확인을 통해 추가적인 환경 요인을 파악하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도(업무시설)와 실제 이용 상태(주거용 오피스텔)가 상이하여, 주택 관련 세금이나 규제 적용 가능성이 있습니다.

* 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용되고 있어, 추후 하자 발생 시 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

* 임차인 정민철의 임대 관계가 불분명하여 명도 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (대항력은 없으나 참고 사항)

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등은 권리관계의 복잡성을 내포할 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구의 동대신역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 공부상 용도와 현황 이용 상태의 차이, 공용부분의 무단 사용 등 일부 리스크 요인이 존재하나, 권리 관계는 비교적 명확하여 추가적인 인수 부담은 없어 보입니다. 감정가 9천 4백만원에 대한 시세 대비 적정성 판단이 투자의 성패를 좌우할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

* 실거주 또는 임대 수익형 부동산으로 활용 가치 높음.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 94,000,000원이며, 이는 23.40㎡ (약 7.08평) 면적 기준입니다.

현재 부산 서구 및 동대신역 인근 오피스텔의 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적대의 오피스텔은 평균적으로 ㎡당 400만원에서 500만원 이상에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. (시기 및 건물별 편차 존재)

감정가 9,400만원은 ㎡당 약 401만원 수준으로, 시장 평균가 대비 유사하거나 약간 낮은 수준으로 책정된 것으로 보입니다.

다만, 유사 조건의 매물이 경매에 자주 나오지 않아 정확한 시세 판단에는 한계가 있습니다.

잠재적 리스크 요인(용도 불일치, 공용부 무단 사용 등)과 물건의 희소성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가를 고려하여, 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 92,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 최신 시세 정보와 현장 조사를 통해 재확인 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.