나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [5] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (5)

* 소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 2층205호

* 용도: 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔

* 감정가: 99,000,000원

* 전용면적: 24.57㎡ (약 7.43평)

* 토지 지분: 5.97㎡ (약 1.81평)

* 건물 총 연면적: 1672.74㎡ (약 506.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수협은행

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변으로는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 '동대신역'이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 1월 8일 접수된 수협은행 근저당권 (을5)입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사 (권 )이 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 및 확정일자 2014년 10월 6일, 배당신고일자 2025년 5월 14일자로 등재되어 있으며, 대항력이 있습니다.

* 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기(임대차보증금 45,000,000원, 전입일자 2014.10.6. 확정일자 2014.10.6.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약상 주택임차권 (권리자: 중국인, 권리금액: 45,000,000원, 전입/확정일자: 2014.10.6.)은 인수되는 것으로 기재되어 있습니다.

* 말소되는 권리: 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑3), 소유권이전(갑5), 근저당권(을5), 가압류(갑6), 임의경매(갑7) 등은 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,875,000,000원입니다.

* 인수 예상 보증금: 45,000,000원 (대항력 있는 임차인 보증금)

1.3. 상권 및 생활정보

* 주변 상권: 본건 인근에 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 부민초등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주요 편의시설: 인근 근린생활시설 및 지하철, 버스정류장 등을 통해 편의시설 접근이 용이합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 외부 지도 서비스나 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다.

1.4. 물건 현황 및 특이사항

* 건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 내 2층 205호이며, 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 공부상 용도와 현황의 차이: 건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 또한, 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현재 101호 주거용 오피스텔로 사용되고 있습니다.

* 기타 특이사항: 본 건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 분류되며, 임대 관계는 미상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 권 의 보증금 45,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 업무시설로 등재된 건물을 주거용으로 사용함에 따라, 향후 재산세 등 세금 문제나 행정적 제재의 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 복잡한 권리관계: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 권리 분석 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다.

1.6. 투자 포인트

* 지하철 동대신역 인근에 위치하여 교통이 편리한 점은 장점입니다.

* 서대신동 지역의 주거용 오피스텔로서, 실수요자 또는 투자자에게 접근 가능성이 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

* 감정가: 99,000,000원

* 인수 예정 보증금: 45,000,000원

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 감정가에서 인수되는 임차인 보증금 45,000,000원을 제외한 금액을 기준으로, 주변 시세, 건물 상태, 명도 예상 비용, 제반 법적 문제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 공부상 용도와 현황 불일치로 인한 추가적인 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔이라는 용도 불일치 문제와 함께, 매수인이 인수해야 하는 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재한다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 또한, 중복, 유동화, 공동담보 등 특수 물건에 해당하여 권리관계 분석 및 진행 과정에서 세심한 주의가 요구됩니다. 입찰 전 반드시 임차인과의 명도 협상 가능성, 공부상 용도 불일치로 인한 행정적 리스크, 그리고 주변 실거래가 등을 면밀히 조사하여 본인의 투자 성향과 자금 계획에 부합하는지 신중하게 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.