나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [13] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (13)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건 상세

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 4층401호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 중 4층 401호 (총 45개 호실)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 121,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있음.

주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근 가능하며, 남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '동대신역'이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통시됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존은 2003년 10월 8일, 소유권 이전은 2006년 12월 6일 및 2015년 1월 29일에 이루어졌음.

말소기준권리는 2021년 1월 8일 접수된 수협은행 근저당권 (채권최고액 1,680,000,000원)임.

이 외 가압류 및 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정임.

등기부채권 총액은 1,840,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 450,000원

전입일자 및 확정일자: 2022년 11월 3일

배당신고일자: 2025년 06월 04일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 보임.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 물건은 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들이 다수 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됨.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않음.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 부산광역시 서구 서대신동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 지역임.

인근 동대신역을 중심으로 한 역세권의 이점을 가지며, 지하철 이용객 및 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설이 발달해 있을 것으로 예상됨.

부민초등학교와 인접하여 학생 및 학부모를 대상으로 하는 상권도 일부 형성되어 있을 가능성이 있음.

다만, 대규모 상업 지구와는 거리가 있어 복합적인 상권이라기보다는 지역 생활권 중심의 상권으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 쇼핑, 은행, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

본 건 북측 인근에 부산광역시 서구에 위치한 부민초등학교가 소재하고 있어 도보 통학이 가능한 거리에 있음.

5.3. 의료시설

인근에 종합병원 또는 병의원급 의료 시설의 접근성을 파악할 필요가 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

본 건은 건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중에 있음.

이러한 용도 불일치는 추후 건축물대장 시정, 이행강제금 부과 등 행정적인 문제 발생 가능성을 내포함.

특히, 집합건축물대장상 '통신실'로 등재된 공용부분이 현황 '101호'로 주거용 오피스텔로 사용 중인 점은 명확한 무단 사용에 해당하므로, 이에 대한 법적 검토 및 조치가 필요할 수 있음.

6.2. 중복/유동화/공동담보 물건

본 물건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보로 묶여 있는 복합적인 권리 관계를 가질 수 있으나, 현재 등기부상으로는 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 직접적인 인수 위험은 낮은 것으로 보임.

다만, 이러한 복합성은 경매 절차 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 가능성을 배제할 수 없음.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설(쓰레기 소각장, 유해 공장 등)의 존재 여부를 확인해야 함. 현재까지 파악된 정보로는 혐오시설 존재 특이사항 없음.

7. 종합 의견

본 부산 서구 서대신동 소재 오피스텔은 입지 조건, 교통 편리성 등에서 긍정적인 요소를 가지고 있습니다.

그러나 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 공용부분 무단 사용 등은 명확한 리스크 요인으로 작용합니다.

권리 관계는 비교적 안전하나, 이러한 행정적 및 법적 문제에 대한 충분한 인지와 대비가 필요합니다.

현재 임차인은 대항력이 없어 명도에는 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산 서구 지역의 안정적인 주거 수요를 기반으로 한 임대 수익 기대.

* 동대신역 역세권 입지로 인한 출퇴근 용이성 및 임차인 확보 유리.

* 현 시세 및 감정가를 고려한 적정 투자 시, 시세 차익 가능성 보유.

* 다만, 용도 불일치 및 공용부분 무단 사용 관련 문제 해결을 통해 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 121,000,000원임.

주변 유사 오피스텔 매매 시세는 110,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 형성되어 있는 것으로 파악됨.

본 건은 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 공용부분 무단 사용 등의 리스크를 감안할 때, 감정가보다 다소 낮은 가격에서 접근하는 것이 합리적일 수 있음.

또한, 명도 후 내부 수리 및 용도 관련 문제 해결 비용 등을 고려해야 함.

현 시세 분석 및 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원 내외로 제안함.

이 가격은 낙찰 후에도 충분한 수익률을 확보하고, 예상되는 문제 해결 비용을 감당할 수 있는 수준으로 판단됨.

정확한 시세 및 시장 동향은 추가적인 현장 조사를 통해 재확인할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.