나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [7] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (7)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 3층 301호

건물 종류: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

감정가: 120,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (추정)

토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, 부민초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

교통 환경으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 있고 지하철 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 01월 08일에 접수된 수협은행의 근저당(을7, 1,680,000,000원)입니다. 모든 권리(소유권보존, 소유권이전, 근저당, 가압류, 주택임차권, 임의경매)는 말소기준권리보다 우선하거나 후순위이므로, 낙찰 시 위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 1,880,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박상하)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-26

* 확정일자: 2024-02-26

* 배당신고일자: 2025-03-14

* 대항력: 없음

* 비고:

상기 임차인 박상하씨는 대항력이 없으며, 해당 임차권은 말소 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 서대신동1가 일대는 부민초등학교를 비롯한 교육시설과 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 주거 밀집 지역과 인접하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 지역에는 부민초등학교, 서대신중학교, 부산서여중학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 동대신역(1호선) 및 다수의 버스 노선을 통해 부산 시내로의 이동이 편리합니다. 인근에 각종 병원, 은행, 마트 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 이용 불일치: 건물 등기부 및 건축물대장 상에는 업무시설로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 추후 용도 변경 시 행정적 절차 또는 재산권 행사에 일부 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

* 공용부분 무단 사용: 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 101호 오피스텔로 사용되고 있어, 이에 대한 문제 제기 가능성이 있습니다.

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 중복사건은 동일 물건에 대한 경매가 여러 건 진행될 수 있음을 의미하며, 유동화물건은 채권이 유동화되었음을 시사하여 신속한 권리 행사가 이루어질 수 있습니다. 공동담보는 본 물건 외 다른 담보물건이 존재함을 의미하며, 해당 담보물건의 가치 변동이 본 경매 절차에 영향을 줄 수도 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 서구의 비교적 양호한 입지에 소재하며, 공부상 용도와 현황 이용이 다르다는 점, 공용부분 무단 사용 등 일부 리스크 요인이 존재하나, 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 현황 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 실수요자 또는 임대수익 목적 투자자 모두에게 관심을 가질 만한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 서구라는 지역적 이점과 동대신역 인근의 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 합리적인 감정가: 1억 2천만 원의 감정가는 주변 시세 대비 경쟁력이 있을 수 있습니다.

* 현황 이용 가치: 실제 주거용으로 이용 중이라는 점은 바로 임대 또는 실거주가 가능하다는 장점이 됩니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

부산 서구 서대신동1가 '이룸빌리지' 오피스텔과 유사한 면적(약 30㎡ 전후)의 최근 매매 실거래가는 1억 1천만 원대에서 1억 3천만 원대 수준으로 형성되어 있으며, 현재 호가는 1억 2천 5백만 원 내외로 조사되었습니다. 본 건의 감정가 1억 2천만 원은 이러한 시장가격을 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

예상 입찰가 산정:

인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 현 시세(약 1억 2천 5백만 원)를 기준으로 하되, 물건 고유의 리스크(용도 불일치, 공용부분 무단 사용 등)와 향후 명도 비용, 취득세 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

권장 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 118,000,000원

해당 범위 내에서 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.