나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [4] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (4)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 2층204호

용도: 오피스텔 (현황 주거용)

감정가: 99,000,000원

토지면적: 5.97㎡ (약 1.8평)

건물면적: 24.57㎡ (약 7.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행

1.2. 물건 현황

건물명: 이룸빌리지

구분: 오피스텔

층수: 2층 204호

건축물대장상 용도: 업무시설

현황 이용 상태: 주거용 오피스텔

건축년도: 2003년 10월 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 내 2층 204호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 1호선 '동대신역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 지역 분석

* 학교: 부민초등학교가 도보 약 3분 거리(0.2km)에 위치해 있어 학군이 우수한 편입니다.

* 편의시설: 탑마트 서대신점, 홈플러스익스프레스 서대신점 등이 인근에 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특이한 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 01월 08일 접수된 수협은행 근저당(을7)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 김민수

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 330,000원

* 전입/확정일자: 2021년 03월 11일

* 배당신고일자: 2025년 05월 14일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 수 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 권리분석 요약

인수되는 권리 및 보증금은 없습니다. 모든 등기상의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 등기부채권 총액은 1,850,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 서대신동1가 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 인근에 동대신역이 있어 교통 접근성이 양호하며, 학교와 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 임대/매매 시세 동향

최신 실거래가 및 시세 자료에 따르면, 해당 지역의 오피스텔 및 소형 아파트의 경우 전용면적 20-30평대 기준으로 매매가는 1억 5천만원에서 3억원 이상까지 분포하고 있습니다. 본 건의 경우 전용면적 약 7.4평(24.57㎡)으로, 감정가는 9,900만원입니다. 유사 면적대의 다른 오피스텔이나 아파트 거래 사례와 비교 시, 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 탑마트 서대신점, 홈플러스익스프레스 서대신점 등.

* 금융: 인근 은행 이용 가능.

* 기타: 다양한 근린생활시설 이용 가능.

5.2. 교육시설

* 초등학교: 부민초등학교 (도보 약 3분 거리).

* 중학교: 경남중학교, 대신여자중학교 (인근).

* 고등학교: 혜광고등학교, 부산서여자고등학교 (인근).

5.3. 의료시설

* 부산삼육병원 등이 인근에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 이용의 차이

건축물대장상 본건은 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실제로는 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 향후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있습니다.

6.2. 공용부분 무단 사용

집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 다른 구분소유자와의 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 복잡한 권리관계

본 건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보가 있습니다. 이는 경매 절차 및 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 가격적 메리트

감정가 9,900만원 대비 시세 분석 결과, 본건은 주변 시세 대비 저평가된 가능성이 있습니다. 특히 실사용면적 7.4평(24.57㎡)임을 감안할 때, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

7.2. 입지적 장점

* 편리한 교통: 지하철 1호선 동대신역 역세권에 인접하며 버스 노선도 다양합니다.

* 우수한 학군: 부민초등학교가 도보 거리에 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 생활 편의시설: 인근 마트, 병원 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

본 건과 유사한 면적(전용 약 7.4평)의 오피스텔 및 소형 아파트의 최근 매매 시세는 대략 1억 5천만원 ~ 2억원 이상으로 형성되어 있습니다. 하지만 이는 매물 종류, 층수, 상태 등에 따라 편차가 클 수 있습니다.

8.2. 권리분석 기반 인수금액

본 건은 임차인 김민수 씨가 있으나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

8.3. 예상 입찰가 산정

감정가 9,900만원은 시세 대비 낮은 수준으로 판단됩니다. 권리 인수 부담이 없고, 입지 및 주변 환경을 고려할 때, 시세의 70~80% 수준인 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원 사이에서 적정 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반드시 확인하고 신중하게 결정해야 합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 서대신동에 위치한 주거용 오피스텔로, 교통, 교육, 생활 편의시설 등 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능하며, 감정가가 시세 대비 낮게 책정되어 가격적인 메리트가 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 공용부분 사용 문제 등 잠재적 리스크에 대한 충분한 사전 조사와 검토가 필요합니다. 이러한 리스크 요인을 감안하더라도, 적극적인 현장 확인 후 합리적인 가격으로 입찰한다면 시세차익 및 임대수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.