나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [3] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (3)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수협은행 (수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3, 이룸빌리지 2층 203호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

* 토지 면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

* 건물 면적: 25.74㎡ (약 7.79평)

* 총 45개 호수 중 203호

1.3. 평가 요약

* 감정가: 104,000,000원

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, 부민초등학교 북측 인근입니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 '동대신역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 현황

* 건축물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물이며, 본 물건은 2층 203호입니다.

* 외벽은 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다.

* 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건물 준공일은 2003년 10월 6일입니다. [cite: building register JSON]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2021년 1월 8일 접수된 수협은행 근저당권 (을7, 채권액 1,680,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 보존(갑1), 소유권 이전(갑3, 갑5) 등기 이력이 있습니다.

* 을구에는 주택임차권(을8), 근저당권(을7), 가압류(갑6), 임의경매(갑7) 등이 등기되었으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 1,885,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(강 ) 임차인이 존재합니다.

* 보증금: 55,000,000원, 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2019년 3월 14일

* 배당신고일자: 2025년 5월 12일

* 대항력: 있음 (낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.)

* 참고: 임대관계는 미상입니다.

3.4. 권리분석 종합

* 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(보증금 55,000,000원)이 존재합니다.

* 낙찰자는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 인수해야 할 수 있습니다.

* 주의사항: 공부상 용도는 업무시설이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중인 점도 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 주거 환경

* 본건이 위치한 서대신동1가 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 생활권입니다.

* 부민초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 다양한 상업 시설을 이용하기 편리합니다.

4.2. 교통 연계성

* 지하철 1호선 동대신역이 도보 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 용이하며, 이는 부산 시내 접근성을 높여줍니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

4.3. 주변 편의시설

* 단지 인근에 각종 병원, 은행, 마트 등 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 본건 북측 인근에 부민초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 주변에 다수의 교육 기관이 분포하여 학군 관련 인프라가 구축되어 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

* 인근 편의시설로는 병원, 금융기관, 소매점 등이 밀집해 있어 일상생활에 불편함이 없습니다.

* 교통의 편리함은 지역 내에서의 이동뿐 아니라 부산 전역으로의 접근성을 높여줍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 공부상 용도는 업무시설이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중이므로, 향후 불법건축물 관련 이행강제금 부과 등 행정적 제재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 주거용으로 사용 중인 점 또한 행정적으로 문제가 될 수 있습니다.

6.2. 권리관계 리스크

* 대항력 있는 임차인(보증금 55,000,000원)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 잔액을 인수해야 합니다.

* 임차인의 보증금 전부 또는 일부를 낙찰자가 부담해야 할 경우, 이는 실제 취득 금액을 증가시키는 요인이 됩니다.

* 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있습니다.

6.3. 물리적/이용 관련 리스크

* 건물 준공 연도가 2003년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 부민초등학교 인근에 위치하며, 지하철 동대신역 접근성이 좋습니다.

* 하지만 공부상 용도와 현황 이용이 일치하지 않는 점, 그리고 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 있는 점은 주요 리스크 요인입니다.

* 권리관계가 복잡하고 총 채권액이 높아 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

* 실거주 및 임대 수익 잠재력: 주거용으로 이용이 가능하며, 향후 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 낙찰가 기대: 복잡한 권리관계와 높은 총 채권액으로 인해 감정가 이하의 낙찰 가능성도 존재합니다.

* 주의: 대항력 있는 임차인이 있으나, 배당순위와 채권액 총액을 고려할 때 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 104,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 현재 시점에서의 적정 시세는 대략 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위로 추정됩니다.

* '인수 보증금 합계: 0원' 이라는 정보와 '대항력 있는 임차인'의 보증금 55,000,000원 인수 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 명확한 인수 보증금(55,000,000원)을 제외하고 계산하는 방침에 따라, 입찰가 산정 시 해당 금액을 직접적으로 차감하기보다는, 시세 및 권리관계의 위험 요소를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 이에 따라, 본 건에 대한 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 55,000,000원이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액을 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.