나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [2] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (2)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3, 이룸빌리지 2층 202호

건물명: 이룸빌리지

용도: 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔

총 층수: 9층

해당 층: 2층

전용 면적: 23.40㎡ (약 7.08평)

토지 면적: 5.69㎡ (약 1.72평)

감정가: 94,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

1.1. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2021년 1월 8일 수협은행 근저당 (1,680,000,000원)

총 등기부채권액: 1,830,000,000원

인수되는 권리: 없음

임차인: 한경필, 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입/확정일자 2022년 8월 23일, 배당신고일자 2025년 5월 13일. 대항력 없음. 인수 보증금 0원.

2. 입지 조건

위치: 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근.

주위 환경: 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등 혼재.

교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 '동대신역' 소재. 대중교통 사정 보통.

건물 구조: 철근콘크리트구조, 슬라브 지붕 9층 건물 중 2층. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 화강석 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 이중창.

토지: 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중.

도로: 남측으로 약 10미터 폭 도로와 접함.

3. 상권 분석

인근 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

'부민초등학교' 인근으로 학군 배후 수요가 있으며, '동대신역' 주변으로 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

본건 오피스텔은 주로 주거 목적으로 이용되고 있으며, 주변 상가들은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 업종이 주를 이룹니다.

4. 생활 정보

교육시설: 부민초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통시설: 지하철 1호선 동대신역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황 용도 불일치: 본건은 공부상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 추후 양도소득세 등 세금 신고 시 또는 건물 관련 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

건축물대장상 공용부분의 불법적 이용: 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현재 101호 주거용 오피스텔로 사용 중인 점은 추후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

중복사건, 유동화물건, 공동담보: 해당 물건은 중복으로 진행되는 사건이며, 유동화자산 및 공동담보 물건으로 복잡한 권리 관계가 얽혀있을 수 있습니다. 경매 진행 과정 및 소유권 이전 시 추가적인 확인이 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 통상적인 조사 결과, 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치한 오피스텔로, 부민초등학교와 동대신역 인근에 있어 주거 및 교통 환경이 비교적 양호한 편입니다.

건물은 9층 중 2층에 위치하며, 공부상 업무시설이나 현황은 주거용으로 이용 중입니다.

권리상 인수되는 사항은 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 및 소유권 취득에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 공용부분의 불법적 이용 등 행정적 리스크는 존재하므로 투자 시 충분히 인지해야 합니다.

7. 투자 포인트

안정적인 주거 수요: 동대신역 역세권 및 학교 인근으로 실수요자에게 매력적인 입지.

명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정.

실거주 목적 투자 적합: 현재 주거용으로 이용 중이므로, 실거주를 목적으로 하는 투자자에게 적합.

8. 예상 입찰가 산정

감정가: 94,000,000원

인수 보증금: 0원

본건의 감정가는 94,000,000원입니다. 유사 면적(약 7~8평)의 오피스텔이 소재지 인근에서 거래되는 시세를 분석한 결과, 약 85,000,000원에서 95,000,000원 범위로 파악됩니다.

건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 사용 중인 점, 그리고 공용부분의 사용 관련 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 감정가의 약 93.6% 수준인 88,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 유사 물건의 매매 시세 범위 상단에 위치하며, 잠재적 위험 요소를 일부 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.