나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32224 [3] 경상북도 성주군 선남면 관화리 681-84 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창감정 · 평가일 2026.01.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 선남면 관화리 소재 '선남면사무소' 남서측인근에 위치하며, 면소재지내 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 남서하향 완만한 경사지대내 세장형 토지로서 '잡종지상태'임. 기호(2)(3): 남하향 완만한 경사지대내 일괄하여 가각정리된 정방형 토지로서 '잡종지 상태'임. 기호(4)(5): 동하향 경사지대내 2필지일단의 석축(동측부분)으로 평탄하게 조성된 자루형토지로서 동측편 토지와는 표고차이 있으며 '단독주택부지'로 이용중 임.

인접 도로상태

기호(1); 서측으로 폭 약8미터의 아스팔트포장도로와 접함. 기호(2)(3): 남측으로 폭 약6미터의 아스팔트 포장도로, 동측으로 폭 약6미터의 막다른 도로와 접함. 기호(4)(5): 남측으로 폭 약6미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역(관화지구(주거형), 성주군고시 제2022- 54호), 주거용지(주거용지 성주군고시 제2022-54호), 소로3류(폭 8m 미만)(소 로2-6호선 성주군고시 제2022-54호)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전 법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호) <수도법>, 기호(2)(5): 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역(관화지구(주거형) 성주군고시 제2022 -54호), 주거용지(주거용지 성주군고시 제2022-54호), 가축사육제한구역(전 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, , 기호(3)(4): 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역(관화지구(주거형) 성주군고시 제2022 -54호), 주거용지(주거용지 성주군고시 제2022-54호), 가축사육제한구역(전 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호(1)~(3)토지의 귀 제시목록상 지목은 각각 '임야, 창고용지'이나 현황 '잡종지상태' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(6-가) 철근콘크리트조 징크판넬지붕 2층 건물로서 외벽 : 화강석타일, 스톤코트 등 마감 내벽 : 인테리어보드, 벽지, 타일 등 마감, 바닥 : 강화마루, 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시 등 이중창호.

이용상태

(6-가) '주택'으로 이용중 임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스공급설비, 테라스설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.감정평가시 목록4,5 토지 일괄평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

소재지: 경상북도 성주군 선남면 관화리 681-84번지

신주소: 경상북도 성주군 관화길 106-19

토지면적: 346.00㎡ (약 104.67평)

건물면적: 140.94㎡ (약 42.63평)

토지/건물 일괄 매각

1.2. 감정가 및 경매 정보

감정가: 411,259,840원 (41125만 9840원)

경매구분: 부동산 임의경매

사건번호: 대구서부지원 2025타경32224 (3)

채권자: 엠씨아이대부주식회사

1.3. 건물 정보

주요용도: 단독주택

건축구조: 철근콘크리트조, 징크판넬지붕

준공일자: 2019년 08월 23일

층수: 지하 0층, 지상 2층

1.4. 기타 기본 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

특이사항: 공동담보, 일괄매각

주의사항:

1. 일괄매각

2. 감정평가 시 목록4, 5 토지 일괄 평가함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상북도 성주군 선남면 관화리 소재 '선남면사무소' 남서측 인근에 위치하며, 면소재지 내 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 남서하향 완만한 경사지대 내 세장형, 정방형, 자루형 등으로 이용되고 있으며, '잡종지 상태' 및 '단독주택부지'로 이용 중입니다.

* 기호(1) 토지는 서측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

* 기호(2)(3) 토지는 남측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로, 동측으로 폭 약 6미터의 막다른 도로와 접합니다.

* 기호(4)(5) 토지는 남측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역(관화지구(주거형)), 주거용지, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지(일부), 공장설립승인지역

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리 현황

* 임차인 현황:

- 임차인: 한인상

- 보증금: 130,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023-12-21

- 확정일자: 2026-02-11

- 배당신고일자: 2026-03-12

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 권리: 등기부등본상 말소기준권리인 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(2022-08-17, 396,000,000원) 외 다수의 권리가 존재하나, 해당 경매 신청으로 인해 낙찰과 동시에 모두 말소될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부 요약

* 토지 등기부 채권 총액: 1,098,173,660원

* 건물 등기부 채권 총액: 1,098,173,660원

(상기 채권 총액은 낙찰과 동시에 말소될 권리들의 합계입니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 성주군 선남면 관화리 지역으로, 면사무소 인근에 위치하며 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

성주군 선남면은 낙동강을 이용한 교통수단이 있었고, 포구 역할을 한 곳에서 '선남'이라는 지명이 유래되었으며, 성주읍보다는 대구광역시와의 접근성이 좋아 대구 생활권을 공유하는 지역입니다.

4.2. 개발 가능성

본 건은 제2종지구단위계획구역(관화지구(주거형))으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승의 잠재력이 있습니다. 성주군 차원에서도 도로망 확충 등 인프라 개선 사업을 지속적으로 추진하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 인근에 선남면사무소가 소재하여 행정 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 마트, 병원 등 주요 편의시설은 성주읍 또는 대구광역시로 이동하여 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 대구 시내까지 차량으로 약 30분 거리로 접근성이 좋은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지목과 현황 불일치

* 기호(1)~(3) 토지의 경우, 공부상 지목은 '임야, 창고용지'이나 현황은 '잡종지'로 이용 중입니다. 이는 토지이용 시 차후 행정 절차 등에서 고려될 수 있습니다.

6.2. 개발 및 이용 제한

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지(일부) 등으로 지정되어 있어 축사 신축이나 특정 산업 시설 설치, 산지 개발 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 공동담보

* 본 물건은 공동담보로 진행되었을 가능성이 있으며, 이에 따라 동일 채무와 관련된 다른 담보 물건의 처리 현황이 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. (추가 정보 확인 필요)

6.4. 주변 환경 관련 사항

* 성주군 선남면 일대에서 불법 폐기물 매립 및 자원순환시설 관련 이슈가 일부 보도된 바 있으나, 본 건 소재지(관화리)와 직접적인 관련성은 낮습니다. 다만, 지역 전체의 환경적 관심은 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축의 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되며 권리상 인수되는 금액이 없어 명확한 투자 대상이 될 수 있습니다.

제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으며, 대구 시내와의 접근성도 양호한 편입니다.

토지의 지목과 현황 차이, 일부 개발 제한 사항은 유의해야 할 부분이나, 전반적으로 안정적인 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공된 신축급 단독주택으로 건물 상태 양호.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 활용 용이.

* 제2종지구단위계획구역 지정으로 인한 향후 가치 상승 기대.

* 대구 접근성이 뛰어나 실거주 및 임대 목적 모두 가능.

* 인수되는 권리 없음으로 권리관계 명확.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 411,259,840원입니다. 주변 유사 단독주택의 매매 사례를 분석한 결과, 성주군 선남면 지역의 단독주택 매매가는 평당 약 30만 원에서 70만 원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다.

다만, 본 건은 준공 5년 차의 신축급 건물이며, 지구단위계획구역 지정 등 개발 호재 가능성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

최근 유사 매물의 경우 2억 2천만 원 ~ 3억 1천만 원 선에 거래된 사례가 있습니다.

따라서, 본 건의 현재 시세와 시장 상황을 고려하여, 3억 5천만 원 ~ 4억 2천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

(본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.