나이스옥션 법원경매 공주 2024타경1493 [1] 충청남도 공주시 우성면 방문리 226 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛감정 · 평가일 2026.04.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 우성면 방문리 소재 세칭 "외동마을" 북측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 단독주택, 농경지, 소규모 창고 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2,3,6) 공히 부정형 평지로서, 기호(1)은 상업용, 기호(2)은 공업용, 기호(3)은 도로, 기호(6)은 창고용지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2,6)은 본건 동측으로 세로에 접하며, 기호(3)은 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3,6)은 공히, 계획관리지역, 성장관리지역, 가축사육제한구역 등임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 기호(6) 북측에 구분지상권이 설정되어 있는 바 경매입찰 시 참고하시기 바람. - 별첨 '사진용지'와 같이 기호(2,6)에 지하수 관정이 소재하는 것으로 탐문조사되는 바 이는 토지의 부합물로 토지 기호(2,6)에 포함하여 평가하고, 별첨 '사진용지'와 같이 토지(1,2,3,6)위 지상에 소재하는 조경수목은 일반거래 관행, 수량 및 관리상태를 감안하여 토지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(4) : 일반철골구조 철골트러스지붕 1층 건물(사용승인일 : 2015.05.26)로, - 외벽, 내벽 : 윈치커텐 및 일부 철판 페인팅 마감, 콘크리트 마감 등, - 바닥 : 콘크리트, 타일 마감 등. (5) : 일반철골구조 철골트러스지붕 2층 건물(사용승인일 : 2015.05.27)로, - 외벽, 내벽 : 윈치커텐 및 일부 철판 페인팅 마감, 콘크리트 마감 등, - 바닥 : 콘크리트, 타일 마감 등 (7) : 일반철골구조 철골트러스지붕 1층 건물(사용승인일 : 2018.05.17)로, - 외벽, 내벽 : 윈치커텐 및 일부 철판 페인팅 마감, 콘크리트 마감 등, - 바닥 : 콘크리트, 타일 마감 등 (8) : 일반철골구조 철골트러스지붕 1층 건물(사용승인일 : 2018.05.17)로, - 외벽, 내벽 : 윈치커텐 및 일부 철판 페인팅 마감, 콘크리트 마감 등, - 바닥 : 콘크리트, 타일 마감 등 (8) 기계실 : 일반철골구조 철골트러스지붕 1층 건물(사용승인일 : 2018.05.17)로, - 외벽, 내벽 : 윈치커텐 및 일부 철판 페인팅 마감, 콘크리트 마감 등, - 바닥 : 콘크리트 마감 등

이용상태

기호(4) : 사무실, 일반음식점, 냉장창고 임. 기호(5) : 제조업소 및 숙소임. 기호(7) : 제조업소, 창고, 사무실 임. 기호(8) : 냉장창고, 기계실 임.

설비내역

기호(4,5,7,8)은 전기설비 등이 있고, 기호(4,5,7)은 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지'참조.

공부와의 차이

- 건물 기호(5)의 의뢰목록 및 건물등기부등본 상 대지위치가 "방문리 226-2, 227-1, 227-3"이나 "방문리 226-2"와 합병(2015.06.11)되어 건축물대장상 건물 기호(5)의 대지위치는 "방문리 226-2"로 표시변경되었으니 참고하시기 바람. - 건물 기호(5)의 2층은 건축물대장 상 제조업소(실험실, 연구실)로 되어 있으나, 현황 '숙소 등'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록2,6 지상 관정 2개 포함 평가됨.
제시외 건물(감정평가서상 ㈀ 내지 ㈆) 모두 매각 포함.
공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 맥주제조설비(멸실된 10점은 제외, 감정평가서 참조) 매각 포함(맥주제조생산라인의 기능은 상실하였으나 각 유닛의 현존상태를 감안한 가격임).
제시외 기계·기구 5점(감정평가서상 ⒜ 내지 ⒠) 모두 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 개요

사건번호: 공주지원 2024타경1493 (1)

소재지: 충청남도 공주시 우성면 방문리 226

용도: 창고시설

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 1,781,761,210 원

토지면적: 4733.00㎡ (약 1,432평)

건물면적: 1303.00㎡ (약 394평)

건물 제시외면적: 780.93㎡

1.3. 매각 대상 및 종류

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 선순위지상권, 대항력있는임차인

1.4. 매각 포함/제외 물건

주의사항: 일괄매각. 목록2,6 지상 관정 2개 포함 평가됨.

제시외 건물 (감정평가서상 ㈀ 내지 ㈆) 모두 매각 포함.

공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 맥주제조설비 (멸실된 10점 제외) 매각 포함 (기능 상실했으나 현존 상태 감안 가격).

제시외 기계·기구 5점 (감정평가서상 ⒜ 내지 ⒠) 모두 매각 제외.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 충청남도 공주시 우성면 방문리 소재 "외동마을" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지, 소규모 창고 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 기호(1,2,3,6) 공히 부정형 평지로서, 기호(1)은 상업용, 기호(2)는 공업용, 기호(3)은 도로, 기호(6)은 창고용지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.

인접 도로상태는 본건 동측으로 세로에 접하고 있으며, 기호(3)은 도로로 이용 중입니다.

2.4. 건물 현황

본건 건물은 일반철골구조 철골트러스 지붕으로 구성되어 있습니다.

주요 건물들의 구조 및 사용승인일은 다음과 같습니다.

* 건물 (4): 1층, 일반철골구조, 사용승인일 2015.05.26. 용도: 사무실, 일반음식점, 냉장창고.

* 건물 (5): 2층, 일반철골구조, 사용승인일 2015.05.27. 용도: 제조업소 및 숙소.

* 건물 (7): 1층, 일반철골구조, 사용승인일 2018.05.17. 용도: 제조업소, 창고, 사무실.

* 건물 (8): 1층, 일반철골구조, 사용승인일 2018.05.17. 용도: 냉장창고, 기계실.

건물(4), (5), (7), (8)에는 전기 설비 등이 구비되어 있으며, (4), (5), (7)에는 위생, 급배수 설비 등이 갖춰져 있습니다.

건물(5)의 2층은 현황 '숙소 등'으로 이용 중이나, 건축물대장상 용도는 제조업소(실험실, 연구실)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황 (말소/인수)

등기부상 모든 근저당권, 가압류, 압류 등은 경매로 인해 말소될 예정입니다.

다만, 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리가 있습니다.

3.2. 인수되는 권리 상세

* 목록6-을구 4번 구분지상권설정등기 (접수일자: 2019.03.27.)

* 권리자: 한국전력공사

* 목적: 전기공작물(송전선)의 건설과 소유 범위 토지의 북쪽 송전선이 통과하는 선하기 530㎡의 지표면상공 36미터 이상 59미터 이하의 공중공간

* 존속기간: 계약체결일로부터 전기공작물(송전선)의 존속기간까지

* 지료: 26,102,500원 (일시불)

이 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하므로, 향후 전력선 관련 유지보수 및 이용에 대한 고려가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 (대항력 유무, 보증금/차임)

제시된 임차인 현황 정보에 따르면, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: ㈜금강투자

보증금: 0원, 차임: 0원, 사업일자: 2024-10-08, 대항력: 없음

* 임차인: (사)한국수제맥주협회

보증금: 0원, 차임: 0원, 사업일자: 2017-05-10, 대항력: 없음

* 임차인: 농업회사법인공주브루어리(주)

보증금: 10,000,000원, 차임: 1,000,000원, 사업일자: 2018-08-01, 대항력: 없음

* 임차인: 전수호

보증금: 5,000,000원, 차임: 0원, 사업일자: 2023-01-12, 대항력: 없음

인수되는 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 개발 가능성

본건은 단독주택, 농경지, 소규모 창고 등이 혼재된 지역에 위치하여 대규모 상업 지역과는 거리가 있습니다. 다만, 창고시설로서의 용도와 주변 소규모 사업체 분포를 고려할 때, 특정 산업 또는 물류 관련 활동에 적합할 수 있습니다. 공주시 우성면은 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 배제할 수는 없습니다.

4.2. 편의시설 및 생활 환경

주변에 대규모 편의시설이나 문화 시설 등은 제한적입니다. 다만, 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 교통 및 생활 편의는 확보될 것으로 보입니다.

지도 검색 결과, 본건 주변에 대규모 쓰레기 처리장, 소각장 등 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 주로 농경지와 소규모 주거 및 산업 시설이 혼재된 지역입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 인수되는 권리 관련 리스크

한국전력공사의 구분지상권 설정으로 인해 토지 북측 상공 36~59m 범위(530㎡)는 송전선 관련 공익 목적 외 사용에 제약이 따를 수 있습니다. 이 권리는 매수인이 그대로 인수하게 됩니다.

5.2. 설비 및 시설 관련 리스크

맥주제조 생산라인의 기능이 상실되었으므로, 해당 설비의 재활용 또는 매각 시 기능 상실로 인한 가치 하락을 감안해야 합니다. 제시외 기계·기구 5점은 매각에서 제외되므로 별도 확인이 필요합니다.

5.3. 기타 리스크

토지 및 건물 일부의 임대 관계가 미상인 점은 추후 명도 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 우성면의 창고시설로, 넓은 토지 면적과 건물 면적을 보유하고 있습니다. 일괄매각 대상이며, 감정가는 17억여 원입니다.

대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편이나, 한국전력공사의 구분지상권이 매수인이 인수해야 하는 주요 권리입니다. 맥주제조 설비의 기능 상실은 아쉬운 부분이나, 제시외 건물 및 설비 일부가 매각에 포함되는 점은 긍정적입니다. 전반적으로 지역의 특성을 고려한 용도로 활용될 때 가치를 발휘할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 1,432평) 확보가 가능합니다.

* 주요 권리인 근저당, 가압류 등이 말소되어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 맥주제조 설비 등 일부 기계·기구가 매각에 포함되어 있어, 관련 업종으로의 활용 시 초기 투자 비용 절감이 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

8. 예상 입찰가 (참고)

본 건의 감정가는 1,781,761,210원입니다.

인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 직접적인 부담은 없습니다.

다만, 인수해야 하는 한국전력공사 구분지상권의 가치 및 활용 제약, 맥주 제조 설비의 기능 상실 등은 입찰가 결정에 신중한 고려가 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 시장 상황, 수익성 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서 본 감정가는 향후 투자를 위한 참고 자료로 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.