나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12516 [2] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1280-4 나래메트로시티 디동 1층 115-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '증산중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지, 교육시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 대상물건 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물 내 제1층 제108호, 제1층 제115-1호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장타일 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가), 나) : 공히 현황 공실임.

설비내역

일련번호 가), 나) : 소화전설비, 승강기설비 및 공동위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측, 남동측 및 남서측으로 중로에 각각 접하며, 단지 내 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 가), 나) 임대관계 : 미상임. 기타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경12516 (2)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1280-4 나래메트로시티 디동 1층 115-1호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 450,000,000원

총 투자 금액: (감정가 기준, 추가 조사 필요)

1.2. 면적 정보

토지면적: 62.01㎡ (약 18.76평)

토지 지분: 62.01㎡ (약 18.76평)

건물면적: 58.14㎡ (약 17.59평)

건물 지분: 58.14㎡ (약 17.59평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주식회사 부산은행 (본 경매 신청 채권자)

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 교육 시설 및 다양한 근린생활 시설로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측, 남동측, 남서측으로 중로에 각각 접하여 단지 내 가로망 상태가 양호합니다.

2.3. 토지 이용 현황

등고 평탄한 정방형의 토지로서, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을1) 근저당권, 부산은행, 2015-11-26 접수, 금1,440,000,000원

말소 기준 권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

없음.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 등기부채권 총액

총 1,500,000,000원 (근저당권 1,440,000,000원 + 60,000,000원)

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

해당 호실은 현재 공실 상태로, 임대 관계는 미상입니다.

해당 물건은 공실이므로 임차인으로 인한 명도 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

건축물대장상 주요 용도는 제1종근린생활시설이며, 제2종근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설 등으로도 이용 가능합니다.

4.2. 상권 특징

대단위 아파트 단지와 교육 시설이 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 상업지역에 위치하여 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

4.3. 잠재력

양산 물금 신도시 개발과 연계하여 장기적인 상권 성장 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: 증산중학교가 물건지 서측 인근에 위치합니다.

* 교통 시설: 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 단지 내 및 인근 아파트 단지의 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 기타: 주변 지도 검색 결과, 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 공실 상태로, 향후 경기 변동 및 임대 시장 상황에 따라 공실이 발생할 위험이 있습니다.

6.2. 채무 규모 대비 낮은 감정가

총 채무액(15억원) 대비 감정가(4.5억원)가 현저히 낮아, 예상보다 높은 낙찰가율이 형성될 가능성이 있습니다. 이는 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

6.3. 임대 관계 미상

현재 공실 상태이나, 향후 임대차 계약 체결 시 예상치 못한 명도 또는 임대 관련 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시의 대단지 아파트 밀집 지역 내 상업 시설로, 탄탄한 배후 수요와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 상업 지역으로 지정되어 있어 향후 발전 가능성이 높습니다.

그러나 총 채무액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 본 경매 물건의 가치를 재평가할 필요가 있습니다. 권리 관계는 명확하여 인수되는 권리는 없으나, 현재 공실 상태이므로 향후 임대 수익을 통한 투자 회수 전략을 면밀히 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 대규모 아파트 단지와 교육 시설 인접으로 인한 안정적인 고정 수요 확보 가능.

* 미래 가치: 양산 물금 신도시의 지속적인 발전 가능성과 함께 상권 성장 기대.

* 저평가 가능성: 현재 감정가가 시세 대비 낮을 가능성 존재 (채무 규모와 감정가 괴리).

* 권리 부담 없음: 매각으로 인한 권리 변동 사항 없음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정됩니다. 본 건은 인수되는 임차인 보증금이 없어, 감정가 450,000,000원을 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다.

다만, 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 시세 및 주변 유사 물건의 거래 사례

* 향후 예상 임대 수익률 및 공실률

* 명도 진행 시 예상되는 비용 및 기간

* 법원 경매 동향 및 낙찰가율

* 총 채무액(15억원) 대비 감정가의 현저한 차이를 고려한 투자 위험 부담

본 물건의 성공적인 입찰을 위해서는 심층적인 시장 조사와 보수적인 관점에서의 자금 계획 수립이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.