나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12890 [2] 울산광역시 중구 성남동 219-119 웰컴시티 2층210호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 성남동 소재 젊음의 거리 남측 인근에 위치하며 주위는 근린 생활시설, 업무시설 등으로 형성된 상가밀집지대임.

교통상황

차량 진출입 가능하며 남서측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 지하5층 지상13층 건물 내 2층 207호, 210호로서, - 207호 외벽 : 화강석고운다듬, 고벽돌, 알루미늄복합판넬 내벽 : 일반벽지 바닥 : 데코타일 창호 : 스텐강화유리창호, 알루미늄(프로로폰) 강화유리창호. - 210호 외벽 : 화강석고운다듬, 고벽돌, 알루미늄복합판넬 내벽 : 시멘트몰탈미장 위 수성페인트 바닥 : 폴리싱타일 창호 : 칼라샷시강화유리창호, 목재플러쉬문, 알루미늄(프로로폰) 강화유리창호.

이용상태

- 207호 : 근린생활시설(미용실)(상호 : 핑크바비) - 210호 : 근린생활시설(상호 : 미상임)로 이용 중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, 소화전, 스프링클러, 승강기, CCTV, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 유사사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 8M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로에, 동측으로 폭 2.5M 정도의 보 도블록포장 보행자전용도로에, 북측으로 폭 5M 정도의 보도블록포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 207호는 임차인 최형심에게 전세보증금 2,000,000원, 월세 150,000원에 임 대 중인 것으로 임차인으로 부터 조사되었으며, 210호의 임대관계는 미상 임. - 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12890 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강남새마을금고 (을5 근저당권자)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 울산광역시 중구 성남동 219-119, 웰컴시티 2층 210호

건물명: 웰컴시티

건물 층수: 지하 5층, 지상 13층 중 2층

용도: 제2종 근린생활시설

구조: 철골철근콘크리트조

준공일: 1995년 1월 27일

사용승인일: 1998년 1월 22일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 2.88㎡ (약 0.87평)

토지 지분: 2.877327176480633㎡

건물 면적: 16.97㎡ (약 5.13평)

건물 지분: 16.97㎡

1.4. 평가 및 매각 정보

감정가: 59,000,000원

감정평가서 요약 작성일: 2026년 6월 5일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 울산광역시 중구 성남동 소재 젊음의 거리 남측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성된 상가 밀집지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 진출입이 가능합니다.

남서측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본 건물은 남측으로 폭 약 8M의 아스팔트 및 보도블록 포장도로에 접해 있습니다.

동측으로는 폭 약 2.5M의 보도블록 포장 보행자전용도로에 접해 있습니다.

북측으로는 폭 약 5M의 보도블록 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준 권리는 2019년 9월 11일 접수된 강남새마을금고의 근저당권(을5)입니다.

이보다 늦은 날짜에 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 2002-02-07: 소유권이전 (갑3)

* 2004-02-24: 소유권이전 (갑6)

* 2019-09-11: 근저당권 (강남새마을금고, 174,000,000원) - 말소기준권리 (을5)

* 2024-11-19: 근저당권공동담보목록 (강동우, 160,000,000원) - 말소 (을6)

* 2025-11-20: 임의경매 (강남새마을금고) - 말소 (갑14)

* 2026-05-08: 압류 (중구(울산광역시)) - 말소 (갑17)

등기부채권 총액은 334,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 안

보증금: 1,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2018년 8월 2일

대항력: 있음

210호의 임대 관계는 미상이나, 임차인 현황에 안 임차인이 대항력 있다고 조사되었습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있습니다.

임차인 안 은 대항력이 있으나, 제공된 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 임대차 관계 및 보증금 관련 사항은 입찰 전 반드시 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 상권 특성

본 물건은 울산 중구 성남동, 젊음의 거리 인근 상업지역에 위치합니다.

주변은 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상되는 상권입니다.

소형 면적으로, 해당 상권을 이용하는 소규모 업종 또는 개인사업자에게 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건물에는 승강기, CCTV, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

가까운 거리에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 혐오시설

제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임차인 안 은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰 후 인수해야 할 금액은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임대차 관련 법률 검토 및 현장 확인을 통해 권리관계의 명확성을 재확인하는 것이 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

건물 노후화 가능성이 있을 수 있으나, 제공된 정보만으로는 구체적인 판단이 어렵습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 점검해야 합니다.

7. 종합 의견

울산 중심 상업지구에 위치한 소형 근린상가 물건입니다.

교통 접근성이 우수하며, 상권이 활성화된 지역에 자리 잡고 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 0원' 명시는 면밀한 검토가 필요합니다.

소형 면적임을 감안할 때, 소액 투자 또는 실사용 목적에 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 울산 중구 핵심 상권에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 소형 면적으로 초기 투자 진입 장벽이 낮음.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 또는 시세보다 저렴한 실사용 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 59,000,000원

인수 보증금: 0원 (제공된 '인수 보증금 합계' 기준)

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 주변 시세, 경쟁 물건 분석, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종 입찰 결정 전 반드시 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 시세 조사를 진행하시기 바랍니다.

* 특히, 임대차 관계 및 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 최종 확인이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.