나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15861 [2] 충청남도 예산군 광시면 신대리 6-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 광시면 구례리 소재 ""구례마을회관"" 남측 인근(기호1) 및 북서측 근거리(기호3), 충청남도 예산군 광시면 신대리 소재 ""신대리마을회관"" 북동측 근거리(기호4)에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지와 농가주택, 축사 및 자연림 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 1, 4 : 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

기호 3 : 본건까지 차량 접근이 가능하나, 버스정류장과의 거리 등을 고려시 제반 교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1, 4 : 세장형 평지로서, 현황 ""답""으로 이용 중임.

기호 3 : 부정형 완경사의 토지로서, 현황 ""묵전"" 상태임.

인접 도로상태

기호 1 : 본건 동측으로 구거를 경유하여 폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함.

기호 3 : 본건 남동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함.

기호 4 : 본건 북동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호 3 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(1500m이내:돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 4 : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 홍수관리구역<하천법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

기호 3의 등기사항전부증명서상 지목은 ""전""이나, 토지대장상 ""답""이고, 현황 ""묵전"" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 본건은 매각지분 소유자 조옥현, 박명희, 박희춘, 박은옥 지분에 대한 건임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 목조,브록구조 기와,아연지붕 단층 주택 건(사용승인일 : 1960)으로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지붙임 마감 등.
바닥 : 장판지 및 타일깔기 마감 등

이용상태

현황 ""주택""으로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

공부상 일부가 공장(50.2㎡)이나, 현황 ""주택""으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 본건은 매각지분 소유자 조옥현, 박명희, 박희춘, 박은옥 지분에 대한 건임.

물건 비고

-지분 매각임
-공부상 일부가 공장(50.2㎡)이나, 현황 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15861 (2)

소재지: 충청남도 예산군 광시면 신대리 6-5 (신주소: 예당로 413-5)

물건 종류: 단독주택

감정가: 27,256,800원

매각 대상: 건물 지분 매각

건물 면적: 98.40㎡ (약 29.76 평)

건물 지분 면적: 54.67㎡ (약 16.54 평)

토지 면적: 본 경매 물건에는 토지가 포함되지 않음 (0㎡)

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

특이사항: 건물 지분만 매각하며, 공부상 일부(50.2㎡)는 공장으로 등록되어 있으나 현황 주택으로 이용 중임.

1.2. 입지조건

주변 환경: 본 건은 충청남도 예산군 광시면 지역에 위치하며, 전, 답 등의 농경지와 농가주택, 축사, 자연림 등이 산재한 농촌 및 준농림 지역임. 구례마을회관 및 신대리마을회관 인근에 소재함.

교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통(버스정류장) 접근성은 일부 지역에서 다소 불편할 수 있음.

도로: 본 건까지 폭 약 3m 내외의 포장도로가 접해 있음.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2011년 01월 20일자 광시농업협동조합의 근저당권(12,000,000원)임.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류(광시농업협동조합, 14,511,567원) 등은 매각으로 인해 소멸됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 정보가 없거나 보증금 및 차임이 미상임.

주의 문구: 인수할 보증금이나 차임이 확인되지 않는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 상세 조사가 필요할 수 있음.

1.4. 상권분석

지역 특성: 주거 및 농업 지역으로 상업 시설은 제한적임.

매각 방식: 건물 지분 매각으로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 됨. 이는 향후 건물 관리에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 단독으로 처분하기 어려울 수 있음.

공시 지목과 현황 차이: 공부상 일부가 공장으로 되어 있으나 현황 주택으로 이용 중인 점은 향후 건축 관련 법규 적용 시 확인이 필요할 수 있음.

1.5. 생활정보

주택 시설: 일반적인 위생, 급배수, 전기 설비 등은 구비되어 있음.

주변 편의시설: 마을회관 인근에 위치하나, 대형 편의시설이나 병원 등은 차량 이동이 필요함.

건축 연도: 1960년 사용승인된 노후 건물로, 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있음.

1.6. 잠재적 리스크

지분 매각: 건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 타 공유자와의 관계 및 협의가 매우 중요함. 재산권 행사, 유지보수, 매각 등에 제약이 따를 수 있음.

토지 미포함: 토지에 대한 소유권 없이 건물만 매각되므로, 토지 사용에 대한 별도의 약정이나 지료 지급 등 문제가 발생할 수 있음.

건물 노후화: 1960년 건축물로 내구연한이 오래되어 수선 및 리모델링에 상당한 비용이 소요될 것으로 예상됨.

공장/주택 용도 혼재: 공부상 공장으로 일부 등록된 부분과 현황 주택으로 이용 중인 부분의 차이가 향후 법규 적용이나 용도 변경 시 문제가 될 수 있음.

농촌 지역 특성: 해당 지역은 주택 거래 수요가 상대적으로 낮아 환금성이 떨어질 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 건은 충청남도 예산군 광시면에 위치한 단독주택 건물 지분 경매 물건임. 1960년에 건축된 노후 건물이며, 건물 지분만 매각되므로 토지 소유권이 없음. 또한, 공부상 공장으로 일부 등록된 부분과 현황 주택으로 이용 중인 부분의 차이도 고려해야 함. 이러한 점들을 감안할 때, 투자 시 신중한 접근이 필요하며, 건물 지분 소유자들과의 원만한 관계 유지가 필수적임.

1.8. 투자 포인트

낮은 진입 장벽 가능성: 지분 매각, 노후 건물, 농촌 지역 특성 등으로 인해 타 경매 물건 대비 상대적으로 낮은 금액으로 취득할 가능성이 있음.

잠재적 가치 상승: 추후 건물 리모델링 또는 공유자와의 협의를 통해 합병 또는 매각 등을 추진할 경우 가치 상승을 기대할 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 27,256,800원 (건물 지분 54.67㎡ 기준)

시세 분석: 본 건은 노후 건물, 지분 매각, 토지 미포함, 농촌 지역이라는 여러 제약 요소를 가지고 있어 감정가 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있음. 특히 건물 지분만 매각되는 점과 토지 소유권이 없다는 점은 부동산 가치를 크게 하락시키는 요인이 될 수 있음.

예상 입찰가 범위: 약 19,000,000원 ~ 22,000,000원.

참고: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 분석에 따른 것이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.