나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53061 [8] 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 2층215호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은계호수공원"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 아파트단지 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건 내 제1층 제110호 외 7개호로서,
(사용승인일 : 2018.07.03)
외 벽 : 외장판넬, 치장벽돌쌓기, 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감,
창 호 : 페어글라스, 커튼월 시공 등임.

이용상태

기호(가~아) 공히 근린생활시설으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다라형 토지로서 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35m, 북동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 실지조사 당시 기호(가)는 인접 및 인근 호수인 '111호'~'113호'와 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.
- 본건 실지조사 당시 기호(나~아)는 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.
- 본건 기호(가~아)가 속한 ""우평라비엔빌딩""은 단차로 인한 차이로 인하여 북동측 도로변은 '지1층'과 접한 상태임.
- 임대관계는 미상임.

물건 비고

-209호~215호는 벽체구분 없이 일체로 이용중이나, 일시적인 사항으로 벽체 복원이 가능하고 구분건물로서의 구조상 이용상 독립성이 인정된다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 시흥시 은행동 611번지(신주소: 경기도 시흥시 은계로 260)에 위치한 우평라비엔빌딩 내 2층 215호입니다. 본 건물은 2018년 7월 3일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 8층 건물입니다.

1.2. 면적 및 감정가

해당 물건은 전용면적 51.70㎡(약 15.64평)이며, 토지 지분은 12.7334㎡(약 3.85평)입니다. 감정가는 235,000,000원입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산강제경매 사건으로, 사건번호는 안산지원 2025타경53061 (8)입니다. 채권자는 우OOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 토지 이용

본 물건은 경기도 시흥시 은행동 "은계호수공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 아파트단지 등이 혼재하는 상가지대로, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 입지여건은 보통 수준입니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다라형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로와의 접근성이 좋아 전반적인 교통사정은 보통입니다.

2.3. 건물 외관 및 내부 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 외장판넬, 치장벽돌쌓기, 석재붙임 등으로 마감되었습니다. 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어 마감이며, 창호는 페어글라스, 커튼월 시공되었습니다. 건물 내에는 기본적 위생설비, 급배수설비, 시스템에어컨, 승강기, 화재경보설비, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소, 매매 등기가 있었습니다. 현재 등기부채권 총액은 2,196,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

을1구의 중구농업협동조합 근저당권(2,196,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리나 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 본 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본 물건은 "은계호수공원" 인근의 상업지역에 위치하여 유동인구와 배후수요가 예상되는 지역입니다. 주변에 업무시설과 아파트단지가 혼재되어 있어 다양한 근린생활시설의 수요가 있는 입지입니다.

4.2. 건물 특징 및 용도

건물은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 해당 건물(우평라비엔빌딩)은 총 연면적 약 4,384.6평(14,495.41㎡) 규모의 8층 건물입니다. 이는 준주거지역 내 상업시설 집적에 기여하는 주요 건물 중 하나입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

"은계호수공원"이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공하며, 주변 상업지구 내에 다양한 편의시설이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 지역적 특성

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정된 점은 주변에 교육시설이 있음을 시사합니다. 또한 과밀억제권역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률적/이용상 특이사항

본건 209호부터 215호까지는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이나, 이는 일시적인 사항으로 복원이 가능하며 구조상 이용상 독립성이 인정된다는 점은 현황 조사를 통해 확인되었습니다. 다만, 실제 이용 형태와 공부상 현황과의 차이에 대한 추가 확인 및 복원 공사가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 및 중복/공동담보

본건은 중복사건으로 진행되고 있으며, 공동담보 물건으로 파악됩니다. 이는 경매 절차 진행 및 낙찰 후 권리관계 정리에 있어 주의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있으나, 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설

주변 시설에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 은계호수공원 인근의 상업지역에 위치하여 입지적 이점은 있으나, 여러 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 점과 중복사건, 공동담보 물건이라는 특수성이 존재합니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 실제 이용 형태에 따른 복원 가능성 및 관련 비용, 그리고 중복/공동담보로 인한 절차적 부분을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 은계호수공원 인근의 배후수요 풍부한 상업지구에 위치.

* 지하철역과의 접근성은 보통이나 주요 간선도로 접근 용이.

* 모든 권리가 말소될 예정으로 권리관계가 비교적 명확함.

* 상가 밀집 지역으로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 235,000,000원입니다. 제시된 정보를 바탕으로 한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사, 유사 물건 실거래가 분석, 복원 비용 등을 면밀히 검토한 후에 가능합니다. 현재로서는 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.