나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53061 [5] 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 2층212호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은계호수공원"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 아파트단지 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건 내 제1층 제110호 외 7개호로서,
(사용승인일 : 2018.07.03)
외 벽 : 외장판넬, 치장벽돌쌓기, 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감,
창 호 : 페어글라스, 커튼월 시공 등임.

이용상태

기호(가~아) 공히 근린생활시설으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다라형 토지로서 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35m, 북동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 실지조사 당시 기호(가)는 인접 및 인근 호수인 '111호'~'113호'와 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.
- 본건 실지조사 당시 기호(나~아)는 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.
- 본건 기호(가~아)가 속한 ""우평라비엔빌딩""은 단차로 인한 차이로 인하여 북동측 도로변은 '지1층'과 접한 상태임.
- 임대관계는 미상임.

물건 비고

-209호~215호는 벽체구분 없이 일체로 이용중이나, 일시적인 사항으로 벽체 복원이 가능하고 구분건물로서의 구조상 이용상 독립성이 인정된다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53061 (5)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 611, 우평라비엔빌딩 2층 212호

용도: 근린상가

감정가: 214,000,000원

토지면적: 11.58㎡ (약 3.50평)

건물면적: 47.00㎡ (약 14.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우평라비엔상가관리단

건물 사용승인일: 2018년 7월 3일

총 층수: 지하 3층, 지상 8층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은계호수공원" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설(오피스텔), 아파트 단지 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

건물은 단차로 인해 북동측 도로변에서는 지하 1층과 접한 상태입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로와의 접근성이 용이하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 7월 31일 접수된 중구농업협동조합의 근저당(금 2,196,000,000원)입니다.

이후 접수된 소유권이전(2023.07.31, 서동현), 시흥시 압류(2건), 우평라비엔상가관리단의 강제경매(2025.08.14) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

경매 신청 채권자는 우평라비엔상가관리단입니다.

등기부채권 총액은 2,196,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

조사된 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 현재 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 용도 분석

건물은 철근콘크리트 구조의 8층 건물(총 98호)이며, 사용승인일은 2018년 7월 3일입니다.

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 해당 호수(212호)의 전용면적은 47㎡ (약 14.22평)입니다.

건축물대장상 주용도는 제2종근린생활시설입니다.

건물 내에는 기본 위생설비, 급배수설비, 시스템 에어컨, 승강기, 화재경보, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

본건(212호)은 주변 209호~215호와 함께 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이나, 이는 일시적인 사항으로 벽체 복원이 가능하며 구분건물로서 독립성이 인정됩니다.

4.2. 주변 상권

은계호수공원 인근으로 유동인구 및 배후수요가 기대되는 상가지대입니다.

주변에 업무시설, 아파트 단지가 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

남서측으로 폭 35m, 북동측으로 폭 12m의 도로에 접해 있어 차량 접근 및 가시성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 은계호수공원이 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변에 상대보호구역이 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다. (2016-06-22, 2022-01-24)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

말소기준권리 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

6.2. 이용 현황 관련 리스크

본건(212호)이 주변 호수(209호~215호)와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은 향후 구분 사용 시 복원 공사가 필요할 수 있습니다.

기호(가)는 111호~113호와 일체 이용 중이며, (나~아) 역시 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 조사 내용이 있습니다.

임대차 관계가 미상인 점은 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 법규 및 환경 관련 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 또는 용도 변경 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

시흥시 내에는 악취 등으로 인해 민원이 발생할 수 있는 시흥 클린에너지센터(음식물, 하수, 분뇨 처리 시설) 및 하수 처리장 등이 운영 중입니다. 본건과의 정확한 거리 및 영향은 추가 확인이 필요하나, 해당 시설 인근 거주 시 환경적 영향 가능성을 고려해야 합니다.

건축물대장상 주용도는 제2종근린생활시설이나, 실제 이용 현황 및 복원 가능성 등을 고려하여 최종 용도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축된 지 얼마 되지 않은 건물 내 상가로, 은계호수공원 인근의 개발 잠재력이 있는 지역에 위치하고 있습니다.

모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리상의 문제는 없습니다.

다만, 현재 여러 호실과 일체로 이용 중인 점, 임대차 관계 미상인 점 등은 명도 및 활용 계획 수립 시 주의가 요구됩니다.

지역 개발 계획 및 상권 성장 가능성을 고려할 때, 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 새 건물(2018년 준공) 내 우량 입지 상가.

* 은계호수공원 인근으로 향후 상권 활성화 기대.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수할 권리가 없음.

* 낮은 토지/건물 면적 대비 활용 가치 상승 가능성.

* 감정가가 주변 시세 대비 합리적인지 추가 검토 필요.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 214,000,000원입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 실거래가, 유사 물건 낙찰가, 본 건의 활용 가치 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통한 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.