나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53061 [7] 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 2층214호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은계호수공원"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 아파트단지 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건 내 제1층 제110호 외 7개호로서,
(사용승인일 : 2018.07.03)
외 벽 : 외장판넬, 치장벽돌쌓기, 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감,
창 호 : 페어글라스, 커튼월 시공 등임.

이용상태

기호(가~아) 공히 근린생활시설으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다라형 토지로서 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35m, 북동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 실지조사 당시 기호(가)는 인접 및 인근 호수인 '111호'~'113호'와 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.
- 본건 실지조사 당시 기호(나~아)는 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.
- 본건 기호(가~아)가 속한 ""우평라비엔빌딩""은 단차로 인한 차이로 인하여 북동측 도로변은 '지1층'과 접한 상태임.
- 임대관계는 미상임.

물건 비고

-209호~215호는 벽체구분 없이 일체로 이용중이나, 일시적인 사항으로 벽체 복원이 가능하고 구분건물로서의 구조상 이용상 독립성이 인정된다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53061 (7)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 2층 214호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 214,000,000원

총 호수: 98호 (건축물대장상)

사용승인일: 2018년 07월 03일

구조: 철근콘크리트구조

건물 총 층수: 지하 3층, 지상 8층

본건 위치: 지상 2층 214호

2.2. 면적 정보

토지면적: 11.58㎡ (약 3.5평)

토지지분: 11.5761㎡ (약 3.5평)

건물면적: 47.00㎡ (약 14.2평)

건물지분: 47㎡ (약 14.2평)

2.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OOOOOOOOO

감정가: 214,000,000원

건물총면적: 14495.41㎡ (연면적)

대지면적: 1979㎡

1.1. 입지조건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은계호수공원"" 서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설(오피스텔), 아파트단지 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다. 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로와의 접근성이 용이한 편으로 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건 남서측으로 노폭 약 35m, 북동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(2개소), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

2.1. 권리 내역

등기부채권 총액은 2,196,000,000원 (21억 9천 6백만원)입니다.

말소기준권리: 을1 근저당 (중구농업협동조합, 2,196,000,000원)

2.2. 기타 권리 관계

* 갑5: 소유권이전 4번 신탁등기말소 (우평건설주식회사) - 2023.04.20 접수

* 갑6: 소유권이전 (서동현) - 2023.07.31 접수 (매매)

* 갑7: 압류 (시흥시) - 2025.07.02 접수

* 갑8: 강제경매 (우평라비엔상가관리단) - 2025.08.14 접수

2.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

2.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당 사항 없음 (물건명세서상 지상권은 기재되어 있으나, 별도 상세 내용 없음)

1.3. 상권분석

2. 상권분석

2.1. 상권 특성

본건은 은계호수공원 인근의 상업지구에 위치하여 유동인구 확보가 비교적 용이합니다. 주변에는 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집되어 있어 상업시설에 대한 배후 수요가 존재합니다. 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 활성화된 상권으로 평가됩니다.

2.2. 건물 이용 현황

본 건물(우평라비엔빌딩)은 총 8층 규모의 집합건물로서, 본건 214호는 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

감정평가서상 본건이 속한 건물 내 여러 호실(209호~215호)은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이나, 이는 일시적인 사항으로 벽체 복원이 가능하며 구조상 이용상 독립성이 인정된다고 명시되어 있습니다. 이는 본건 214호 역시 유사한 통합 사용의 일부일 수 있음을 시사합니다.

2.3. 상권 발전 가능성

신축급 건물(2018년 사용승인)이며, 은계호원공원 개발 및 주변 주거 단지 증가에 따라 상권의 지속적인 성장 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

2.1. 주거 및 생활 편의

본건은 상가 건물이나, 인근에 주거 단지가 혼재하여 관련 편의시설 이용이 가능합니다. 은행동 및 인근 지역의 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

2.2. 교통 및 접근성

대중교통으로는 인근 버스 정류장을 이용할 수 있으며, 차량으로는 주요 간선도로 접근이 용이하여 이동이 편리합니다.

2.3. 교육 환경

본건 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정된 구역이 있어, 인근 학교 주변 환경에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

2.1. 복합 권리 관계

* 중복 사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 복잡성이 예상될 수 있습니다.

* 말소기준권리인 근저당 금액(21억 9천 6백만원)이 감정가(2억 1천 4백만원) 대비 매우 높게 설정되어 있어, 최종 낙찰가가 권리 관계에 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다.

2.2. 건물 내 통합 이용 문제

* 본건 214호가 속한 209호~215호가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은 잠재적 리스크입니다. 비록 구분 건물로서 독립성 인정이 가능하다고 하나, 실제 원상 복구 시 발생할 수 있는 비용, 시간, 법적 문제 등을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

2.3. 임대차 관계의 불확실성

* 임대차 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원임에도 불구하고 실제 점유 및 임대차 내역에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

2.4. 건물 내 상이한 층 이용

* 건축물대장상 본건은 2층이나, 기타참고사항에서 '우평라비엔빌딩'은 단차로 인한 차이로 북동측 도로변은 '지1층'과 접한 상태라는 언급이 있습니다. 이는 건물의 복잡한 구조와 관련될 수 있으며, 실제 현장 확인 시 층 구분에 대한 혼란이나 특이사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 은행동 은계호수공원 인근에 위치한 제2종근린생활시설로, 비교적 신축(2018년 사용승인)이며 양호한 입지 조건을 갖춘 상가 건물입니다. 주변으로 업무시설, 아파트 단지가 혼재하여 잠재적 수요가 존재하며, 교통 접근성도 양호한 편입니다.

하지만, 등기부상 높은 채권 총액, 내부 여러 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 점, 그리고 임대차 관계가 미상인 점 등은 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 할 사항입니다. 특히, 통합 이용 중인 호실들의 원상 복구 가능성과 그에 따른 비용, 그리고 미상인 임대차 관계로 인한 명도 문제를 신중하게 파악해야 합니다.

본건의 가치는 이러한 리스크 요인을 얼마나 효과적으로 관리하고 해소할 수 있는지에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 양호한 입지: 은계호수공원 인근 상권의 성장 가능성 및 유동인구 확보 유리.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후화에 따른 수리비 부담이 적을 것으로 예상.

* 활용 잠재력: 통합 사용 중인 호실들의 복원 및 재구성을 통해 부가가치 창출 가능성 (단, 복원 비용 및 가능성 사전 검토 필수).

* 개발 호재: 주변 지역의 지속적인 개발 및 인구 유입 효과 기대.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

본건의 감정가는 214,000,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 본건의 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 투자 수익률, 잠재적 리스크 요인(높은 채권 총액, 임대차 미상, 통합 사용 호실 복원 문제 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 이루어지기도 하나, 본건의 경우 특이사항이 다수 존재하므로, 단순히 감정가 대비 비율로 산정하는 것은 위험할 수 있습니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다. 투자자께서는 반드시 현장 방문, 주변 시세 조사, 법률 및 세무 전문가와의 상담 등을 통해 심층적인 분석을 수행하신 후, 본인의 투자 기준에 부합하는 합리적인 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.