나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53061 [6] 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 2층213호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은계호수공원"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 아파트단지 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건 내 제1층 제110호 외 7개호로서,
(사용승인일 : 2018.07.03)
외 벽 : 외장판넬, 치장벽돌쌓기, 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감,
창 호 : 페어글라스, 커튼월 시공 등임.

이용상태

기호(가~아) 공히 근린생활시설으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다라형 토지로서 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35m, 북동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 실지조사 당시 기호(가)는 인접 및 인근 호수인 '111호'~'113호'와 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.
- 본건 실지조사 당시 기호(나~아)는 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.
- 본건 기호(가~아)가 속한 ""우평라비엔빌딩""은 단차로 인한 차이로 인하여 북동측 도로변은 '지1층'과 접한 상태임.
- 임대관계는 미상임.

물건 비고

-209호~215호는 벽체구분 없이 일체로 이용중이나, 일시적인 사항으로 벽체 복원이 가능하고 구분건물로서의 구조상 이용상 독립성이 인정된다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경53061 (6)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 2층 213호

1.3. 건물 정보

건물명: 우평라비엔빌딩

층수: 2층 (총 8층 건물)

용도: 제2종근린생활시설

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 7월 3일

1.4. 면적 정보

토지면적: 11.58㎡ (약 3.50평)

건물면적: 47.00㎡ (약 14.22평)

1.5. 감정가

214,000,000원

1.6. 기타 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우 (개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리)

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 209호~215호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이나, 일시적인 사항으로 복원이 가능하고 구분건물로서의 독립성이 인정됨.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은계호수공원"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 아파트단지 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다. 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로와의 접근성이 양호하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황

인접 도로 대비 등고평탄한 사다라형 토지로서 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상황

본 건 남서측으로 노폭 약 35m, 북동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 건은 말소기준권리인 근저당권(을1)보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 이들 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

을1: 중구농업협동조합 근저당권 (접수일자: 2023년 7월 31일)

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

* 갑5: 소유권이전4번신탁등기말소 (접수일자: 2023년 4월 20일)

* 갑6: 소유권이전 (접수일자: 2023년 7월 31일)

* 을1: 근저당권공동담보목록 (접수일자: 2023년 7월 31일)

* 갑7: 압류 (접수일자: 2025년 7월 2일)

* 갑8: 강제경매 (접수일자: 2025년 8월 14일)

* 갑9: 압류 (접수일자: 2025년 8월 19일)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 명시된 내용이 없습니다.

3.5. 인수되는 권리

낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.6. 채권 총액

등기부채권 총액: 2,196,000,000원

3.7. 임차인 현황

* 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 건이 위치한 지역은 업무시설(오피스텔), 아파트단지, 상업시설이 복합적으로 형성된 상가지대로, 은계호수공원 인근의 중심 상업지구에 해당합니다.

4.2. 건물 현황

본 건물은 2018년 7월 3일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 8층 건물로, 본 건은 해당 건물 2층 213호입니다. [cite: 4, 10 (JSON)] 건물 내 기본적 위생설비, 급배수설비, 시스템 에어컨, 승강기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 업종 관련

본 건은 제2종근린생활시설로 용도가 지정되어 있어, 관련 법규 내에서 다양한 업종 유치가 가능할 것으로 보입니다. [cite: 10 (JSON)]

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

* 차량 이용 시 주요 간선도로 접근이 용이합니다.

* 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의 및 문화 시설

* 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

* ""은계호수공원""이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.3. 주차 시설

건물 내 지하 주차장 설비가 마련되어 있어 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5.4. 주변 유해 시설 검토

* 주변 지역은 은계호수공원, 아파트 단지, 상업 및 업무시설이 주를 이루고 있어, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등은 파악되지 않았습니다.

* 다만, 정확한 혐오시설 유무 및 그 영향력은 현장 조사를 통해 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 중복 사건

* 중복사건 및 공동담보로 인해 경매 절차가 복잡해질 수 있는 가능성이 있습니다.

* 등기부상 권리 관계는 매각으로 모두 소멸되므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

6.2. 이용 상태 관련

* 209호~215호가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은 추후 임대 또는 사용에 있어 별도의 협의나 복원 작업이 필요할 수 있습니다.

6.3. 법규 및 제한 사항

* 토지이용계획상 상대보호구역(2022-01-24) 및 과밀억제권역에 해당하여 일부 개발 및 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 관리

* 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 시간이 지남에 따라 건물의 유지보수 및 관리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 은행동의 은계호수공원 인근에 위치한 제2종근린생활시설로, 주변 아파트 및 오피스텔 단지를 배후 수요로 확보할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 2018년 신축된 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 기본적인 설비도 갖추어져 있습니다. [cite: 4, 10 (JSON)] 권리 분석상 인수되는 권리 없이 깨끗하게 정리되는 물건입니다. 다만, 일부 호실이 일체로 사용되고 있는 점과 토지이용계획상의 제한사항은 고려해야 할 부분입니다. 전반적으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 상가 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 은계호수공원 인근 상업지구로 풍부한 배후 수요 기대

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축이며 건물 관리 용이 [cite: 4, 10 (JSON)]

* 권리 인수 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 권리 승계 가능

* 활용성: 제2종근린생활시설로서 다양한 업종 입점 가능 [cite: 10 (JSON)]

* 가격 메리트: 중복사건, 공동담보 물건으로 시세 대비 저렴한 취득 가능성

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 214,000,000원입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 향후 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 본 건의 실제 이용 상태(일체 이용) 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 주변 상권의 활성화 정도 및 공실률 등을 추가적으로 조사하여 본 건의 예상 임대 수익률을 분석한 후, 보수적으로 접근하는 것이 안전합니다.

* 일반적으로 감정가의 80%~100% 범위 내에서 입찰가를 결정하나, 본 건의 경우 개별적인 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.