나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53061 [4] 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 2층211호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은계호수공원"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 아파트단지 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건 내 제1층 제110호 외 7개호로서,
(사용승인일 : 2018.07.03)
외 벽 : 외장판넬, 치장벽돌쌓기, 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감,
창 호 : 페어글라스, 커튼월 시공 등임.

이용상태

기호(가~아) 공히 근린생활시설으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다라형 토지로서 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35m, 북동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 실지조사 당시 기호(가)는 인접 및 인근 호수인 '111호'~'113호'와 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.
- 본건 실지조사 당시 기호(나~아)는 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.
- 본건 기호(가~아)가 속한 ""우평라비엔빌딩""은 단차로 인한 차이로 인하여 북동측 도로변은 '지1층'과 접한 상태임.
- 임대관계는 미상임.

물건 비고

-209호~215호는 벽체구분 없이 일체로 이용중이나, 일시적인 사항으로 벽체 복원이 가능하고 구분건물로서의 구조상 이용상 독립성이 인정된다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53061 (4)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 2층 211호

용도: 근린상가

감정가: 214,000,000원

토지면적: 11.58㎡ (약 3.5평)

토지지분: 11.5761㎡ (약 3.5평)

건물면적: 47.00㎡ (약 14.2평)

건물지분: 47㎡ (약 14.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 우OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은계호수공원" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 업무시설(오피스텔) 및 아파트 단지가 혼재되어 있으며, 성숙 중인 상가지대입니다. 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3.토지 및 건물 상태

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다라형 토지로 상업용 건물 부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 제2층 제211호이며, 사용승인일은 2018년 7월 3일입니다. 건물 외벽은 외장패널, 치장벽돌쌓기, 석재붙임 등으로 마감되었고, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어로 마감되었습니다. 창호는 페어글라스, 커튼월 시공으로 되어 있습니다.

1.2. 4.인접 도로 상태

본 물건은 남서측으로 폭 약 35m, 북동측으로 폭 약 12m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 7월 31일 접수된 중구농업협동조합의 근저당(을1)입니다.

1.3. 2.등기부 요약

집합건물 등기부 상 소유권이전, 신탁등기말소(갑5), 소유권이전(갑6) 등기 이력이 있습니다. 또한, 근저당(을1)이 말소기준권리이며, 시흥시의 압류(갑7, 갑8, 갑10) 및 우평라비엔상가관리단의 강제경매(갑9) 등기 이력이 확인됩니다. 등기부채권 총액은 2,196,000,000원입니다.

1.3. 3.인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 4.임차인 현황

명시된 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상권

본 물건은 은계호수공원 인근에 위치하며, 업무시설, 아파트 단지 등 주거 시설과 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다. 특히, 은계호수공원이라는 대규모 공원을 배후에 두고 있어 유동인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 2.주요 시설

주변에 은계호수공원이 있어 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋은 환경입니다. 또한, 상업지구 내 다양한 소매점, 음식점, 병원, 은행 등 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

본 물건이 소재한 은행동 일대는 주거 단지와 상업 시설이 복합적으로 발달하여 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 마트, 병원, 학원, 금융기관 등이 근거리에 위치할 것으로 보입니다.

1.5. 2.주요 근린시설

"은계호수공원"이 인접해 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 상가지대 내 다수의 상업 시설이 입점해 있어 외식, 쇼핑 등 생활 편의를 충족할 수 있습니다.

1.5. 3.교통 접근성

단지 북서측으로 약 35m, 남동측으로 약 12m의 도로에 접해 있으며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 수도권제1순환고속도로 등 주요 도로와의 접근성이 좋아 수도권 내 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차가 다소 복잡할 수 있으며 채권 및 채무 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 2.이용상태 특이사항

본건(211호)을 포함한 주변 호수(-209호~-215호)가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이나, 이는 일시적인 사항으로 벽체 복원이 가능하며 구분건물로서의 구조상 및 이용상 독립성이 인정된다는 감정평가사의 의견이 있습니다. 다만, 실제 이용 시에는 통합된 형태로 사용되고 있을 가능성이 있어, 인수 후 원상복구 및 구분 사용에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 3.임대 관계 미상

현재 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 향후 공실 발생 위험이나 명도 과정에서의 변수가 있을 수 있습니다.

1.6. 4.혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 근린상가로, 은계호수공원 인근에 자리하고 있어 쾌적한 환경과 더불어 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 중복사건 및 공동담보라는 특수성과 여러 호실이 일체로 이용 중이라는 점, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 부분들을 면밀히 분석하고 관리한다면, 지역 내 상권 발달과 함께 안정적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 은계호수공원 인접: 풍부한 유동인구 및 공원 프리미엄 기대 가능.

* 신축 건물: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 관리가 용이하며 최신 시설 적용.

* 편리한 교통: 주요 간선도로 및 대중교통 이용이 용이한 입지.

* 활성화된 상권: 주거 및 업무시설 밀집 지역으로 상업 시설 수요 풍부.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 214,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 주변 시세, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다. 다만, 본 물건은 중복 사건 및 여러 호실이 일체로 이용 중인 특수 물건이므로, 입찰 참여 시에는 전문가와 상담하여 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.