나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53061 [2] 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은계호수공원"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 아파트단지 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건 내 제1층 제110호 외 7개호로서,
(사용승인일 : 2018.07.03)
외 벽 : 외장판넬, 치장벽돌쌓기, 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감,
창 호 : 페어글라스, 커튼월 시공 등임.

이용상태

기호(가~아) 공히 근린생활시설으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다라형 토지로서 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35m, 북동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 실지조사 당시 기호(가)는 인접 및 인근 호수인 '111호'~'113호'와 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.
- 본건 실지조사 당시 기호(나~아)는 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.
- 본건 기호(가~아)가 속한 ""우평라비엔빌딩""은 단차로 인한 차이로 인하여 북동측 도로변은 '지1층'과 접한 상태임.
- 임대관계는 미상임.

물건 비고

-209호~215호는 벽체구분 없이 일체로 이용중이나, 일시적인 사항으로 벽체 복원이 가능하고 구분건물로서의 구조상 이용상 독립성이 인정된다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53061 (2)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 우OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 2층209호

용도: 근린상가

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 854,000,000원

1.3. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 40.55㎡ (약 12.27평)

토지 지분: 40.5505㎡ (약 12.27평)

건물 면적: 164.63㎡ (약 49.80평)

건물 지분: 164.63㎡ (약 49.80평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 제2층 제209호

사용승인일: 2018년 7월 3일

1.4. 등기부 요약

등기부채권 총액: 2,196,000,000원

주요 등기 내용 (말소 예정):

- 소유권 이전 (2023-07-31, 매매)

- 근저당 (2023-07-31, 중구농업협동조합, 2,196,000,000원, 말소기준권리)

- 압류 (2024-04-02, 시흥시)

- 압류 (2025-07-02, 시흥시)

- 강제경매 (2025-08-14, 우평라비엔상가관리단)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은계호수공원" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설(오피스텔)과 아파트 단지가 혼재된 성숙 중인 상가지대로, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있습니다.

수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접 도로 대비 등고평탄한 사다라형 토지로서, 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 35m, 북동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 유형 및 권리 현황

본 경매는 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2023년 7월 31일 접수된 중구농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

3.4. 특이사항 (등기부 및 명세서)

209호부터 215호까지는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이나, 이는 일시적인 사항으로 벽체 복원을 통해 구분 건물로서의 구조상 및 이용상 독립성을 인정받을 수 있다고 합니다.

건축물대장과 공부상 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지구 특성

은계호수공원 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 갖춘 상가지대로, 지역 내 중심 상업 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 잠재적 수요

주변에 다수의 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

이는 안정적인 상권 유지 및 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 휴식 시설

* 은계호수공원이 인접해 있어 산책 및 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

* 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

* 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 유동인구가 활발한 편입니다.

* 시흥시 은행동 지역은 신축 아파트 단지 개발로 인구 유입이 꾸준히 이루어지고 있는 지역입니다.

* 대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 인근 은계지구 또는 은행동 중심상업지구를 이용해야 합니다.

* 주변 지역을 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유 및 이용 현황 관련

* 209호~215호가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이므로, 향후 개별 호실 분할 사용 또는 임대 시 구조 변경 및 복원 공사에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 권리관계 및 명도 관련

* 임대차 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 명도 저항 또는 협상 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임이 미상이라도 주의 깊은 명도 절차 진행이 필요합니다.

6.3. 법규 및 제한 사항

* 토지이용계획 상 "상대보호구역"으로 지정되어 있어, 특정 교육 시설 인근 업종에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 은행동의 은계호수공원 인근에 위치한 근린상가로, 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)이며 교통 접근성이 우수합니다.

주변 주거 단지의 배후 수요를 바탕으로 한 상권 활성화 잠재력이 있으며, 공원 인접이라는 장점을 가지고 있습니다.

권리상 낙찰자가 인수할 부분은 없으나, 임대차 관계 미상 및 일부 호실의 일체 이용 현황은 명도 및 활용 계획 수립 시 면밀히 검토해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 신중한 접근을 통해 투자 가치를 판단할 수 있는 물건으로 사료됩니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 은계호수공원 인근, 아파트/오피스텔 밀집 지역으로 상권 활성화 잠재력 높음.

* 교통 편리: 주요 도로 접근성 우수, 대중교통 이용 용이.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 상태 양호 기대.

* 일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 854,000,000원

예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 활용 방안, 그리고 명도 및 복원 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

인수 보증금: 0원.

따라서 추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 상세 분석 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.