나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53061 [3] 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 2층210호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은계호수공원"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 아파트단지 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건 내 제1층 제110호 외 7개호로서,
(사용승인일 : 2018.07.03)
외 벽 : 외장판넬, 치장벽돌쌓기, 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감,
창 호 : 페어글라스, 커튼월 시공 등임.

이용상태

기호(가~아) 공히 근린생활시설으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다라형 토지로서 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35m, 북동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 실지조사 당시 기호(가)는 인접 및 인근 호수인 '111호'~'113호'와 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.
- 본건 실지조사 당시 기호(나~아)는 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.
- 본건 기호(가~아)가 속한 ""우평라비엔빌딩""은 단차로 인한 차이로 인하여 북동측 도로변은 '지1층'과 접한 상태임.
- 임대관계는 미상임.

물건 비고

-209호~215호는 벽체구분 없이 일체로 이용중이나, 일시적인 사항으로 벽체 복원이 가능하고 구분건물로서의 구조상 이용상 독립성이 인정된다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53061 (3)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 2층 210호

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 233,000,000원

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 우OOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 12.5915㎡ (약 3.81평)

건물 면적: 51.12㎡ (약 15.46평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은계호수공원" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 업무시설(오피스텔), 아파트 단지 등이 혼재하는 성숙된 상가지대로, 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

수도권제1순환고속도로 등 주요 간선도로와의 접근성이 좋은 편으로, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

건물은 2018년 7월 3일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 8층 건물입니다.

본 물건은 해당 건물 내 2층 210호에 위치합니다.

외벽은 외장판넬, 치장벽돌쌓기, 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어 마감입니다.

창호는 페어글라스, 커튼월 시공으로 되어 있습니다.

2.4. 토지 정보

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로는 노폭 약 35m, 북동측으로는 노폭 약 12m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리는 2023년 7월 31일 접수된 중구농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

채권 최고액은 2,196,000,000원입니다.

이 외 다수의 압류 및 강제경매가 설정되어 있습니다.

3.2. 매각 후 소멸 권리

갑5: 소유권이전(4번신탁등기말소) - 우평건설주식회사 (2023-04-20)

갑6: 소유권이전 - 서동현 (2023-07-31)

을1: 근저당권 공동담보목록 - 중구농업협동조합 (2023-07-31)

갑7: 압류 - 시흥시 (2024-04-02)

갑8: 압류 - 시흥시 (2025-07-02)

갑9: 강제경매 - 우평라비엔상가관리단 (2025-08-14)

갑10: 압류 - 시흥시 (2025-08-19)

위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각 불소멸 권리

본 물건에 대하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 "은계호수공원" 인근의 상업지구에 위치하며, 주거단지와 업무시설이 배후에 있어 기본적인 상권 수요가 뒷받침될 수 있는 입지입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

주요 간선도로 접근성이 양호하여 외부 고객 유입에도 유리한 조건입니다.

5. 생활정보

은계호수공원이 인접해 있어 쾌적한 주변 환경을 누릴 수 있습니다.

다수의 아파트 단지와 오피스텔이 주변에 있어 잠재적 배후 수요가 풍부합니다.

대중교통 이용이 편리하고 주요 도로망 접근성이 우수하여 방문객의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변동이 발생할 수 있습니다.

209호부터 215호까지 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은 활용도를 높일 수 있으나, 이는 일시적인 상태일 수 있으며 복원 시 별도의 공사 비용이 발생할 수 있습니다. 구분 건물로서의 독립성 인정 여부는 추가 확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협상 및 이에 따른 시간적, 금전적 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

다수의 압류 및 강제경매가 경합되어 있어 권리 관계 파악에 신중해야 합니다.

제공된 정보 내에서는 혐오 시설에 대한 언급은 없었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 은행동의 준신축 상가 건물 내 호실로, 은계호수공원 인근 상업지대에 위치하여 입지적 잠재력이 있습니다.

철근콘크리트 구조의 현대적인 건물로, 사용자 편의를 위한 시스템 에어컨, 승강기 등 기본 설비를 갖추고 있습니다.

상권 내 배후 수요가 존재하며 교통 접근성도 양호한 편입니다.

권리 분석상 특이사항은 없으나, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 중복, 공동담보 물건으로서의 경매 절차상 변동 가능성은 주의해야 할 부분입니다.

일체 이용 중인 공간의 활용 및 복원 가능성 등은 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 사용승인)

* 은계호수공원 인접으로 쾌적한 환경 및 잠재적 수요층 확보 유리

* 일괄 매각으로 인한 넓은 공간 활용 가능성 (내부 구조 변경 가능 시)

* 주요 도로 접근성 우수

9. 예상 입찰가

감정가: 233,000,000원

토지 면적: 12.5915㎡ (약 3.81평)

건물 면적: 51.12㎡ (약 15.46평)

인수 보증금: 0원

본 건은 임차인 관련 인수 보증금이 없으나, 임대 관계가 미상인 점을 감안해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

시세, 주변 상권 활성화 정도, 건물 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 선에서 검토되나, 본 물건의 특성상 현장 답사를 통한 추가적인 분석이 필수적입니다.

예상 입찰가 산정 시, 법원 명도 절차 및 임차인과의 협상 가능성을 포함한 잠재적 비용을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.