나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53271 [18] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층124호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 부동산,아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제1층 제107호 외 1층 18개호로서 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

일련번호1 ~ 일련번호19 의 집합건축물대장상 용도는 판매시설 이며 - 일련번호6,7 (1층 112호,113호) : 시행사 분양사무실로 이용중임. - 일련번호19 (1층 125호 ) :편의점으로 이용중임 - 나머지 호수는 공실 상태임.

설비내역

- 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합),국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호(1~5), 일련번호(6~7), 일련번호(8~14), 일련번호(15~17)는 각각 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태 (통칭 "튼 상가")인바 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 일련번호(1~5), 일련번호(8~18)은 기준시점 현재 내부공사가 마무리 되지 않은 상태인바 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바람.(후면 사진 참조).

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53271 (18)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 124호

건물명: 시흥 MTV웨이브파크리움

건축년도: 건축 허가 2019년 6월 30일, 사용 승인 2023년 1월 17일

구조: 벽식, 라멘구조 (철골콘크리트구조)

총 층수: 지하 4층, 지상 8층 (본건 1층)

용도: 판매시설 (건축물대장상)

감정가: 1,432,000,000원

토지면적: 37.58㎡ (약 11.37평)

토지 지분: 37.5751㎡ (약 11.37평)

건물면적: 99.82㎡ (약 30.25평)

건물 지분: 99.8165㎡ (약 30.25평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO (중소기업은행 추정)

총채권액 (등기부채권 총액): 9,360,000,000원

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 상업용 및 업무용 부동산, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 중로1류, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)에 속합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 7월 15일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (채권 최고액 9,360,000,000원)입니다.

이하의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰자는 모든 권리를 소멸시키고 건물에 대한 소유권을 취득하게 됩니다.

인수되는 임차인의 보증금은 0원으로, 별도의 인수 부담은 없습니다.

다만, 등기부상 '별도등기' 사항이 존재합니다. 이는 대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재함을 의미하며, 토지 사용 및 활용에 중대한 제약을 초래할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 시흥 MTV(멀티테크노밸리) 복합단지 내에 위치하며, 주변으로 산업단지, 업무시설, 상업시설, 공동주택 등이 혼재되어 있습니다.

건축물대장상 본건(1층 124호)의 용도는 판매시설입니다.

현재 1층 112호, 113호는 시행사 분양사무실로, 1층 125호는 편의점으로 이용 중이나, 나머지 호실은 공실 상태입니다.

또한, 본건이 속한 1층의 일부(일련번호 1~5, 8~18호)는 내부 공사가 마무리되지 않은 상태로 확인됩니다.

다수의 호실이 미준공 또는 공실 상태이며, 일부 호실은 경계벽이 없는 상태(통칭 "튼 상가")로 활용되고 있어, 본 건 124호 역시 이러한 상황에 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 진입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

주변 시설: 상업용 및 업무용 부동산, 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 시설: 북서측 인근에 시화나래중학교가 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 관련 토지의 별도등기: '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재하여 토지 사용에 중대한 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가치에 치명적인 영향을 줄 수 있는 최우선 리스크입니다.

다수 호실의 공실 및 미준공 상태: 본 물건이 속한 건물 내 다수 호실이 공실 또는 내부 공사 미완료 상태로, 임대 수익 확보 및 가치 상승에 부정적인 영향을 미칩니다.

용도 불일치 가능성: 건축물 현황도상 '판매시설'로 표기되어 있으나, 건물 전체 용도가 '업무시설/오피스텔'로 분류되어 있어, 건축물대장과의 실제 이용 및 용도 적합성 검토가 필요합니다.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 설정되어 있으며, 관련 다른 물건의 경매 진행 여부에 따라 낙찰가에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥시 MTV 복합단지 내 1층 판매시설로, 신축 건물에 위치하고 있습니다.

주변 교통 및 편의시설 이용은 보통 수준입니다.

권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리 부담은 없습니다.

하지만, 토지에 설정된 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률' 관련 금지사항 부기등기는 본 물건의 활용 및 가치를 심각하게 저해할 수 있는 중대한 리스크입니다.

또한, 건물 내 다수 호실의 공실 및 미준공 상태는 현재 임대 수익 확보의 어려움과 향후 가치 상승에 대한 불확실성을 높입니다.

이러한 중대한 법적 리스크와 시장 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 산업단지 및 개발 지구 내 위치.

대로 및 중로에 인접한 교통 접근성.

(기대 효과) 향후 지역 개발 완료 및 상권 활성화 시 잠재적 가치 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수하는 보증금이 없으므로, 감정가 1,432,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

다만, 토지에 대한 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률' 관련 금지사항 부기등기 존재, 다수 호실의 공실 및 미준공 상태 등 중대한 법적, 시장적 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 위험 요소를 충분히 반영하여, 철저한 추가 조사(토지 관련 법률 검토, 공실률 및 향후 시장 전망 분석 등)를 통해 보수적으로 접근해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하여 심층적인 법률 및 부동산 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.