나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53271 [19] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층125호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 부동산,아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제1층 제107호 외 1층 18개호로서 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

일련번호1 ~ 일련번호19 의 집합건축물대장상 용도는 판매시설 이며 - 일련번호6,7 (1층 112호,113호) : 시행사 분양사무실로 이용중임. - 일련번호19 (1층 125호 ) :편의점으로 이용중임 - 나머지 호수는 공실 상태임.

설비내역

- 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합),국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호(1~5), 일련번호(6~7), 일련번호(8~14), 일련번호(15~17)는 각각 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태 (통칭 "튼 상가")인바 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 일련번호(1~5), 일련번호(8~18)은 기준시점 현재 내부공사가 마무리 되지 않은 상태인바 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바람.(후면 사진 참조).

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53271 (19)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2697, 시흥 MTV웨이브파크리움 주건축물 제1동 1층 125호 (도로명: 경기도 시흥시 거북섬공원로 27, 1층 125호)

용도: 판매시설 (집합건축물대장상)

감정가: 11억 6,100만원

토지면적: 29.13㎡ (약 8.81평)

건물면적: 77.39㎡ (약 23.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 상업용 및 업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

차량으로 건물까지 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

도로 상태

북동측으로 폭 약 32미터, 남동측으로 폭 약 20미터 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다.

국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택 거래에 한하여 토지거래계약 허가구역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당권 (중소기업은행, 2024.07.15.)입니다.

말소되는 권리

상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (근저당, 임의경매, 압류 등)

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

임차인 현황

* 주식회사청담리테일 (대표자 김상훈)

보증금: 50,000,000원

차임: 3,500,000원

사업자 등록일: 2023년 02월 17일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설

본건은 "시흥 MTV웨이브파크리움" 내 판매시설로, 복합적인 상업 및 업무 시설이 혼재하는 지역에 위치합니다.

주변에 아파트단지 및 근린생활시설이 있어 잠재적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

본건 이용 현황

집합건축물대장상 용도는 판매시설이며, 본건 1층 125호는 현재 편의점으로 이용 중입니다.

나머지 호수는 공실 상태이거나 내부 공사가 미비된 상태이며, 일부 호수는 경계벽이 없는 "튼 상가" 형태입니다.

5. 생활정보

편의 시설

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 지역은 상업, 업무, 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육 시설

"시화나래중학교"가 북서측 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 관련 별도 등기

대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 향후 토지 사용에 제약을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

임차인 관련

대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있더라도 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

내부 상태 및 공실

다수 호수의 내부 공사가 미마무리된 상태이며, 일부는 경계벽이 없는 "튼 상가" 형태로, 매수 후 내부 공사 및 분할/합병 등에 대한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

건축물 용도 혼재

건축물대장상 업무시설로도 분류될 수 있는 복합 건물(시흥 MTV웨이브파크리움) 내 판매시설로, 상업시설로서의 집객력 및 활용도에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 복합 건물 내 판매시설입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 토지에 별도 등기가 있는 점, 그리고 다수 호수의 미비한 내부 상태 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

단, 시화국가산업단지 인근의 입지적 특성과 주변 상업/주거 시설 혼재 지역이라는 점은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

향후 본 물건의 가치 평가 시, 임차인의 명도 조건, 추가 공사 비용, 그리고 별도 등기의 영향 등을 종합적으로 고려해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

산업단지 배후 수요

시화국가산업단지 인근에 위치하여 관련 종사자 및 배후 수요를 확보할 잠재력이 있습니다.

복합 상권

상업, 업무, 주거 시설이 혼재된 지역으로, 다양한 고객층을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

편의시설 접근성

대중교통 이용이 가능하며, 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 11억 6,100만원입니다.

명도 관련 제반 비용, 내부 공사 예상 비용, 대지권 토지의 별도 등기 관련 불확실성 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

인수 보증금이 0원으로 처리되었으나, 대항력 있는 임차인과의 협의에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 임차인 협상 결과, 공사 견적, 그리고 주변 시세 조사 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.