나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53271 [13] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층119호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 부동산,아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제1층 제107호 외 1층 18개호로서 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

일련번호1 ~ 일련번호19 의 집합건축물대장상 용도는 판매시설 이며 - 일련번호6,7 (1층 112호,113호) : 시행사 분양사무실로 이용중임. - 일련번호19 (1층 125호 ) :편의점으로 이용중임 - 나머지 호수는 공실 상태임.

설비내역

- 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합),국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호(1~5), 일련번호(6~7), 일련번호(8~14), 일련번호(15~17)는 각각 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태 (통칭 "튼 상가")인바 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 일련번호(1~5), 일련번호(8~18)은 기준시점 현재 내부공사가 마무리 되지 않은 상태인바 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바람.(후면 사진 참조).

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재
-114호~120호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치 및 면적을 특정할 수 있으며 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 있어 경계벽의 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53271 (13)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층 119호

건물명: 시흥 MTV웨이브파크리움 주건축물 제1동

건물 용도: 판매시설 (건축물대장상 업무시설/오피스텔)

감정가: 741,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (경매 신청 채권자)

1.1. 1.건물 및 토지 현황

토지 면적: 19.32㎡ (약 5.84평)

토지 지분: 19.3197㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 51.33㎡ (약 15.53평)

건물 지분: 51.33㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축물 구조: 철골콘크리트구조 (벽식, 라멘구조), 평지붕

건물 층수: 지하 4층, 지상 8층 (해당 호수는 지상 1층)

총 호수: 501호 (집합건축물)

사용 승인일: 2023년 01월 17일

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 상업용 및 업무용 부동산, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 북동측으로 폭 약 32미터, 남동측으로 폭 약 20미터의 도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (중소기업은행, 2024년 7월 15일 접수, 채권금액 9,360,000,000원). 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 기타 권리 사항:

* 소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소 내역이 있습니다.

* 압류 등기가 존재했으나 모두 말소 처리되었습니다.

* 등기부채권 총액: 9,360,000,000원

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, '대지권의 목적인 토지'에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재하므로, 이는 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높으며, 상세한 내용은 반드시 법률 전문가와 상담해야 합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 '기타참고사항'에 임대관계가 미상이라고 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 일반상업지역, 지구단위계획구역 내에 위치하며, 국가산업단지 및 특수지역(반월특수지역)과 인접하여 상업 및 업무 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 분포하며, 시화나래중학교가 인근에 위치합니다.

* 토지 이용 계획: 대로 및 중로에 접하고 있으며, 성장관리권역에 포함됩니다. 다만, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있어 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 내 편의시설: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 주차장 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 건물 구조 및 이용 상태: 건물은 철골콘크리트 구조로, 지하 4층, 지상 8층 규모입니다. 본건 호수(119호)는 1층 판매시설로 이용 중이거나 이용 가능합니다.

* 주변 생활 환경: 아파트 단지 및 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 편리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 별도등기 (매우 중요): 본건의 가장 큰 리스크는 대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재한다는 점입니다. 이 등기는 토지의 사용 및 처분에 심각한 제약을 초래할 수 있으며, 낙찰 후 인수될 가능성이 매우 높아 법률적, 경제적 불확실성을 증대시킵니다. 해당 등기의 구체적인 내용과 영향에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 내부 공사 미완료 및 경계벽 부재: 일부 호수는 내부 공사가 마무리되지 않은 상태이며, 일부 호수는 경계벽이 없는 상태('튼 상가')로 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 별도의 공사 비용과 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다.

* 공실 및 임대관계 미상: 대부분의 호수가 공실 상태이며, 일부 호수만 특정 용도로 이용 중입니다. 또한, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건축물 용도와의 불일치 가능성: 건축물대장상 '업무시설/오피스텔'이나 경매 정보 상 '판매시설'로 기재되어 있어, 실제 이용 목적과 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 내 상업지역에 위치한 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)의 일부 호수입니다. 입지 조건 및 접근성은 보통 수준이나, '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 대지권 목적 토지에 존재한다는 점이 매우 심각한 법적 리스크로 작용합니다. 이로 인해 토지 이용 및 소유권 행사에 상당한 제약이 예상되며, 낙찰 후 예상치 못한 문제 발생 가능성이 높습니다. 또한, 내부 공사 미완료, 경계벽 부재, 다수 호수 공실 등 추가적인 투자 및 시간 소요가 예상됩니다. 이러한 중대한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 투자를 결정하기 전 반드시 법률 전문가의 정밀한 법리 검토를 거쳐야 하며, 낙찰 후에도 상당한 관리 및 위험 감수가 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로, 시설 노후화로 인한 수리 및 관리 부담이 상대적으로 적습니다.

* 입지 잠재력: 국가산업단지 인근에 위치하여 장기적으로 배후 수요가 있을 수 있습니다.

* 경매 최저가 활용 가능성: 만약 법적 리스크를 충분히 인지하고 감안한 가격으로 낙찰받는다면, 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하는 데 있어 가장 중요한 고려 사항은 대지권 목적인 토지에 존재하는 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기입니다. 해당 등기의 구체적인 법적 효력과 낙찰자가 인수했을 때 발생할 수 있는 제약 사항에 대한 면밀한 법률적 검토가 선행되어야 합니다. 이러한 중대한 법적 불확실성으로 인해, 현재로서는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 741,000,000원에서 상당한 폭으로 할인된 가격으로 접근해야 할 것이며, 해당 부기등기의 불이익을 모두 감안했을 때 실질적인 가치는 매우 낮을 수 있습니다. 따라서, 반드시 법률 전문가 및 부동산 전문가와 상담 후, 리스크를 철저히 반영한 신중한 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.