나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53271 [16] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층122호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 부동산,아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제1층 제107호 외 1층 18개호로서 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

일련번호1 ~ 일련번호19 의 집합건축물대장상 용도는 판매시설 이며 - 일련번호6,7 (1층 112호,113호) : 시행사 분양사무실로 이용중임. - 일련번호19 (1층 125호 ) :편의점으로 이용중임 - 나머지 호수는 공실 상태임.

설비내역

- 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합),국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호(1~5), 일련번호(6~7), 일련번호(8~14), 일련번호(15~17)는 각각 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태 (통칭 "튼 상가")인바 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 일련번호(1~5), 일련번호(8~18)은 기준시점 현재 내부공사가 마무리 되지 않은 상태인바 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바람.(후면 사진 참조).

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재
-121호~123호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치 및 면적을 특정할 수 있으며 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 있어 경계벽의 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 경기도 시흥시 정왕동 소재 시흥 MTV웨이브파크리움 주건축물 제1동 1층 122호에 대한 물건 보고서를 작성합니다.

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53271 (16)

소재지: 경기도 시흥시 거북섬공원로 27 (정왕동), 시흥 MTV웨이브파크리움 주건축물 제1동 1층 122호

건물명: 시흥 MTV웨이브파크리움

용도: 판매시설

감정가: 650,000,000원

면적

토지: 18.40㎡ (약 5.57평)

토지 지분: 18.4006㎡ (약 5.57평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물: 48.89㎡ (약 14.79평)

건물 지분: 48.8882㎡ (약 14.79평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 주변에는 "시화나래중학교"가 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 본 건물이 속한 지역은 상업용 및 업무용 부동산, 아파트 단지, 그리고 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건물은 북동측으로는 폭 약 32미터의 대로, 남동측으로는 폭 약 20미터의 중로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 주변 시설

시화국가산업단지 인근 지역에 위치하며, 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다. 시화나래중학교가 인접해 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 본 건물과 바로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 산업단지 특성상 해당 지역 전반의 환경은 산업 활동이 활발한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 7월 15일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 지상권 개요는 별도로 명시되지 않았으며, 토지에는 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 별도등기로 존재합니다.

3.3. 기타 권리 현황

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (주식회사온누리종합건설)

* 갑3: 소유권 이전 (주식회사시원파트너스)

* 갑4: 임의경매 (중소기업은행)

* 갑5: 압류 (연수세무서장)

* 갑6: 압류 (시흥시)

총 등기부채권액은 9,360,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 관련 사항은 반드시 주의하여 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 시흥 MTV(Multi-Technology Valley) 지역 내에 위치하며, 이는 첨단 기술 산업 및 복합 상업 시설 개발이 진행 중인 지역입니다. 복합적인 용도의 건물 내 판매시설로서, 지역 내 유동인구 및 배후 수요를 활용할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 인근의 상업용 부동산, 업무 시설, 아파트 단지와의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

인근에 시화나래중학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 확보된 것으로 보입니다. 상업 및 업무 활동을 위한 기반 시설이 갖추어진 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기 관련 중대한 위험

본건의 대지권 목적 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 해당 토지의 이용, 개발, 처분에 있어 법적 제약이 따를 수 있음을 의미하며, 관련 법규 및 행정 절차에 대한 면밀한 확인과 대처가 필수적입니다.

6.2. 구분건물 내부 현황

121호부터 123호까지는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나, 건축물 현황도에 따라 위치와 면적 특정 및 경계벽 복원이 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 현재 상태로는 분리된 공간으로의 활용이 제한적일 수 있습니다.

또한, 일련번호 1~5호 및 8~18호는 기준 시점 현재 내부 공사가 마무리되지 않은 상태로, 입찰 참여 시 추가적인 공사 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상으로 표시되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 MTV 지역 내 상업 시설로서, 개발 잠재력이 있는 입지에 위치하고 있습니다. 그러나 대지권 토지에 존재하는 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'상의 금지사항 부기등기는 본 건의 가치와 향후 활용에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 더불어 내부 마감 미완료 및 경계벽 미설치 등의 사항은 추가적인 비용 발생 가능성을 시사합니다. 이러한 제반 사항을 면밀히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시흥 MTV 지역은 정부 주도의 스마트 시티 및 첨단 산업단지 조성 사업이 진행되는 곳으로, 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 판매시설로서 상업 활동이 가능한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

* 감정가 대비 상대적으로 낮은 가격으로 시장 진입 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 시장 조사, 현장 답사, 그리고 본 물건의 잠재적 리스크(특히 토지 별도등기 관련 사항)에 대한 심층 분석을 통해 산정되어야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로 해당 금액은 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다. 현재로서는 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 본 보고서 이후 추가적인 권리 분석 및 시장 조사가 필요합니다. 감정가 650,000,000원을 참고하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.