나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53271 [9] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층115호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 부동산,아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제1층 제107호 외 1층 18개호로서 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

일련번호1 ~ 일련번호19 의 집합건축물대장상 용도는 판매시설 이며 - 일련번호6,7 (1층 112호,113호) : 시행사 분양사무실로 이용중임. - 일련번호19 (1층 125호 ) :편의점으로 이용중임 - 나머지 호수는 공실 상태임.

설비내역

- 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합),국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호(1~5), 일련번호(6~7), 일련번호(8~14), 일련번호(15~17)는 각각 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태 (통칭 "튼 상가")인바 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 일련번호(1~5), 일련번호(8~18)은 기준시점 현재 내부공사가 마무리 되지 않은 상태인바 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바람.(후면 사진 참조).

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재
-114호~120호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치 및 면적을 특정할 수 있으며 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 있어 경계벽의 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53271 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물 제1동 1층 115호

용도: 판매시설

감정가: 771,000,000원

토지면적: 20.11㎡ (약 6.08평)

토지지분: 20.1138㎡ (약 6.08평)

건물면적: 53.44㎡ (약 16.17평)

건물지분: 53.44㎡ (약 16.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물대장상 용도: 판매시설

1.3. 권리 요약

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되는 조건입니다. 근저당권자인 중소기업은행이 말소기준권리이며, 이에 따라 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 북서측으로 "시화나래중학교"가 인접해 있습니다. 주변 지역은 상업용 및 업무용 부동산, 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재되어 있어 복합적인 지역 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

북동측으로는 폭 약 32미터의 대로, 남동측으로는 폭 약 20미터의 중로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다. 인근에 시화나래중학교가 위치하고 있으며, 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1: 근저당권 (중소기업은행, 2024-07-15 접수, 채권최고액 9,360,000,000원)

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소기준권리(을1) 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 소멸됩니다. 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권, 임의경매, 압류 등의 내역이 기재되어 있습니다. 전체 등기부채권 총액은 9,360,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상이나, 물건명세서상 해당 호수는 공실 상태로 파악됩니다.

* 해당 물건지(1층 115호)는 현재 공실 상태로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 국가산업단지 및 반월특수지역 내에 위치하며, 성장관리권역에 포함됩니다. 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있으며, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 거래 한정)에 해당됩니다.

4.3. 현재 이용 상태

건축물 현황에 따르면, 본 건물(시흥 MTV웨이브파크리움)은 총 8층 규모이며, 1층 115호는 판매시설로 이용 가능합니다. 일부 호실(112호, 113호는 시행사 분양사무실, 125호는 편의점)은 현재 영업 중이며, 나머지 호수는 공실 상태입니다. 본건 115호는 공실로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 상업용 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 시화나래중학교가 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 향후 토지 사용 및 관리에 제한을 줄 수 있는 중대한 법적 사항으로, 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 물리적/현황 리스크

114호부터 120호까지의 구분건물은 각 호별 경계벽이 없는 상태이나, 건축물현황도상 위치 및 면적 특정은 가능하며 경계벽 복원은 가능한 것으로 판단됩니다. 또한, 일부 호실(1~5호, 8~18호)은 내부 공사가 완료되지 않은 상태입니다. 다만, 115호 자체는 공실 상태로 명확한 물리적 하자는 명시되지 않았습니다.

6.3. 기타 리스크

본 물건은 공동담보로 제공되었으므로, 다른 담보 물건의 상황에 따라 경매 절차가 영향을 받을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 상업 및 업무 시설이 혼재된 지역으로, 판매시설로서의 잠재적 가치가 있습니다.

* 국가산업단지 및 성장관리권역 내 위치하여 관련 산업 종사자 및 기업을 대상으로 한 영업 가능성이 있습니다.

* 대로 및 중로에 접한 우수한 도로 접근성을 갖추고 있습니다.

* 경매를 통한 시세 대비 유리한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 내 상업 및 산업 활동이 복합된 지역에 위치한 판매시설입니다. 교통 및 도로 접근성이 양호하며, 인근에 학교와 다양한 상업 시설이 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 그러나 대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재한다는 점은 가장 큰 잠재적 리스크이며, 이는 향후 자산 가치 및 활용에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상의하여 정확한 내용을 파악해야 합니다. 또한, 일부 건물 내 구분벽 미설치 및 공사 미완료 상태인 호실들이 존재하나, 본건 115호는 공실 상태로 파악되어 직접적인 물리적 하자는 크지 않을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 바탕으로 하되, 상기 언급된 '공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기 등 법적 리스크의 수준과 향후 시장 전망, 수익성 분석 등을 종합적으로 고려하여 별도 산정이 필요합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.