나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53271 [17] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층123호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 부동산,아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제1층 제107호 외 1층 18개호로서 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

일련번호1 ~ 일련번호19 의 집합건축물대장상 용도는 판매시설 이며 - 일련번호6,7 (1층 112호,113호) : 시행사 분양사무실로 이용중임. - 일련번호19 (1층 125호 ) :편의점으로 이용중임 - 나머지 호수는 공실 상태임.

설비내역

- 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합),국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호(1~5), 일련번호(6~7), 일련번호(8~14), 일련번호(15~17)는 각각 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태 (통칭 "튼 상가")인바 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 일련번호(1~5), 일련번호(8~18)은 기준시점 현재 내부공사가 마무리 되지 않은 상태인바 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바람.(후면 사진 참조).

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재
-121호~123호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치 및 면적을 특정할 수 있으며 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 있어 경계벽의 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 안산지원 2025타경53271 (17)

소재지: 경기도 시흥시 거북섬공원로 27 (정왕동) 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층123호

용도: 판매시설

감정가: 635,000,000원

토지면적: 18.39㎡ (약 5.56평)

건물면적: 48.85㎡ (약 14.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (을1 근저당 말소기준권리)

건축구조: 철골콘크리트구조, 벽식, 라멘구조, 평지붕

건축물층수: 지하 4층 ~ 지상 8층 (본건 1층)

준공일: 2020년 10월 5일 (건축물대장상 사용승인일)

1.2. 건축물 현황 (JSON 분석)

건축물명: 시흥 MTV웨이브파크리움

연면적: 34,875.40㎡

대지면적: 5,007.2㎡

건축면적: 3,274.21㎡

건폐율: 65.39%

용적률: 399.81%

총 호수: 501호

주요 용도: 업무시설 (전체 건물), 판매시설 (본건 호실)

구조: 철골콘크리트구조, 벽식, 라멘구조

층수: 지하 4층, 지상 8층

전유부 정보: 1층 123호

1.3. 토지 이용 계획 및 제한

지역: 일반상업지역, 지구단위계획구역

도로: 대로2류 (폭 30m~35m), 중로1류 (폭 20m~25m) 접함

기타: 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)

1.4. 공부상 현황

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, "시화나래중학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 상업용 및 업무용 부동산, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 토지는 등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 및 상가 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측으로는 약 32미터 폭의 대로, 남동측으로는 약 20미터 폭의 중로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다. 수도권 제2외곽순환도로, 평택-시흥 고속도로 이용이 편리한 위치입니다.

2.3. 주변 개발 및 호재

단지 인근에 세계 최대 규모의 인공서핑장인 '웨이브파크'가 있으며, 해양레저 복합테마파크, 초대형 복합스트리트몰, 해양생태과학관, 아쿠아펫랜드 등 다양한 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있습니다. 또한, 시화스마트허브, 안산스마트허브, 시화멀티테크노밸리 등 다수의 산업단지가 인접해 있어 약 25만 명 이상의 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2024년 7월 15일 접수된 중소기업은행 근저당 (을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1 근저당, 갑4 임의경매, 갑5 압류, 갑6 압류 등 일체의 권리가 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

본건의 용도는 판매시설로, 집합건축물대장상 이용 상태에 따르면 일부 호실은 시행사 분양사무실이나 편의점으로 이용 중이며, 나머지 다수 호실은 현재 공실 상태입니다. 감정평가서상에는 "튼 상가"로 언급되는 경계벽이 없는 통합된 공간이 존재하며, 내부 공사가 미마무리된 호실도 있습니다. 이는 향후 내부 공사 완료 및 구획 정리를 통해 활용 가능성을 높일 수 있습니다.

4.2. 이용 현황

* 1층 112호, 113호: 시행사 분양사무실로 이용 중.

* 1층 125호: 편의점으로 이용 중.

* 나머지 호수: 공실 상태.

* 일부 호실 (1~5호, 6~7호, 8~14호, 15~17호): 경계벽이 없는 통합된 상태로 이용 (통칭 "튼 상가").

* 일부 호실 (1~5호, 8~18호): 내부 공사가 마무리되지 않은 상태.

5. 생활정보

5.1. 임대 현황

현재 임대 관계는 미상입니다. 다만, 다수의 공실 및 미마무리 상태 호실이 존재하여 임대 수익률 확보를 위한 노력이 필요합니다.

5.2. 편의시설

건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다. 주변에는 상업시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 관련 별도 등기

본건의 대지권 목적 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 토지 이용에 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.2. 구분건물 경계벽 부재

121호~123호를 포함한 일부 호실은 경계벽이 없는 상태이나, 건축물 현황도에 의해 위치 및 면적 특정 가능하며 경계벽 설치 및 복원이 가능한 것으로 판단됩니다. 이는 향후 내부 공사를 통한 활용 가능성을 제시하지만, 임장 시 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 내부 공사 미마무리 상태

일부 호실은 내부 공사가 완료되지 않은 상태로, 낙찰 후 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 상권 공실 및 개발 이슈

시화 MTV 지역은 대규모 개발이 진행 중이나, 일부 상가 지역의 높은 공실률 및 과거 개발 관련 분쟁 사례(예: 대관람차 무산, 상가 공실 문제)가 보고되고 있습니다. 이는 향후 상권 활성화 및 임대수익률에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 시화 MTV 일대에 위치한 판매시설로, 웨이브파크 및 다양한 해양레저 시설 개발의 수혜가 기대되는 지역에 자리하고 있습니다. 풍부한 산업단지 배후수요와 우수한 교통망은 장점이나, 현재 다수의 공실 및 내부 공사 미마무리 상태, 대지권 관련 별도 등기 존재 등은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 특히, 경계벽이 없는 상태이거나 내부 공사가 완료되지 않은 호실들은 향후 추가적인 투자와 관리가 필요할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 해양레저 관광지구 내 위치: 웨이브파크 및 관련 관광 인프라 개발로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 풍부한 배후수요: 인접 산업단지의 대규모 근로자 수요 확보.

* 교통의 편리성: 수도권 주요 도로망 접근성이 우수.

* 용도 변경 및 통합 개발 가능성: 경계벽 없는 상태의 호실들을 통합하여 대형 평형으로 활용하거나, 판매시설 외 다른 용도로의 전환 가능성 검토.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 635,000,000원에서 시작합니다. 인수할 임차인의 보증금이 없어 낙찰가의 상승 여력이 있습니다. 다만, 앞서 언급된 잠재적 리스크 (대지권 별도 등기, 경계벽 부재, 미마무리 공사, 지역 상권 공실률 등)와 향후 예상되는 명도, 내부 공사 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 현재 시장 상황과 유사 물건의 거래 사례를 바탕으로 판단하되, 보수적인 접근이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.