나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53271 [15] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층121호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 부동산,아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제1층 제107호 외 1층 18개호로서 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

일련번호1 ~ 일련번호19 의 집합건축물대장상 용도는 판매시설 이며 - 일련번호6,7 (1층 112호,113호) : 시행사 분양사무실로 이용중임. - 일련번호19 (1층 125호 ) :편의점으로 이용중임 - 나머지 호수는 공실 상태임.

설비내역

- 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합),국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호(1~5), 일련번호(6~7), 일련번호(8~14), 일련번호(15~17)는 각각 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태 (통칭 "튼 상가")인바 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 일련번호(1~5), 일련번호(8~18)은 기준시점 현재 내부공사가 마무리 되지 않은 상태인바 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바람.(후면 사진 참조).

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재
-121호~123호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치 및 면적을 특정할 수 있으며 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 있어 경계벽의 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53271 (15)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물 제1동 1층 121호 (신주소: 경기도 시흥시 거북섬공원로 27 (정왕동))

* 건물명: 시흥 MTV웨이브파크리움

* 구분건물: 1층 121호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 457,000,000원

* 토지면적: 12.94㎡ (약 3.92평)

* 건물면적: 34.39㎡ (약 10.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부 요약 기준)

* 건축년도: 2020년 10월 5일 (준공일 기준)

* 구조: 철골콘크리트구조 (벽식, 라멘구조)

* 총 층수: 지하 4층, 지상 8층

* 집합건물 총 호수: 501호

* 주차대수: 412대 (내부 주차)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 북동측으로 폭 약 32미터, 남동측으로 폭 약 20미터의 도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 갑2: 소유권이전 (신탁등기말소) - 2024-07-15 접수

* 갑3: 소유권이전 - 2024-07-15 접수 (권리자: 주식회사 시원파트너스)

* 을1: 근저당 - 2024-07-15 접수 (권리자: 중소기업은행, 채권액: 9,360,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 임의경매 - 2025-09-08 접수 (권리자: 중소기업은행, 채권액: 7,948,065,430원)

* 갑5: 압류 - 2025-10-01 접수 (권리자: 연수세무서장)

* 갑6: 압류 - 2026-01-16 접수 (권리자: 시흥시)

* 말소기준권리: 을1 (중소기업은행 근저당, 2024-07-15 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 채권 총액: 9,360,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았으며, 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

* 주변 입지: 시화나래중학교 북서측 인근에 위치하며, 상업용, 업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 상업 활동이 가능한 입지임.

* 건물 내 이용 현황: 본 건은 판매시설로 분류되어 있으며, 건물 내 1층 112호, 113호는 시행사 분양사무실로, 125호는 편의점으로 이용 중임. 나머지 호수는 공실 상태로 파악됨.

* 특이사항: 일부 구분건물(121호~123호)은 경계벽이 없는 상태이며, 일부 호수는 내부 공사가 마감되지 않은 상태로 파악됨. 이러한 상황은 향후 건물 활용 및 수익성 창출에 영향을 미칠 수 있음.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: 인근에 근린생활시설, 아파트단지, 시화나래중학교 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 설비내역: 본 건물은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있어 현대적인 건물로서의 기능을 수행함.

6. 잠재적 리스크

* 토지 관련 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재함. 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 제한을 줄 수 있는 잠재적 위험 요인임.

* 내부 구조 관련 사항: 121호~123호는 경계벽이 없는 상태이며, 일부 호수는 내부 공사가 미마무리된 상태임. 경계벽 복원 또는 내부 공사 마감에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있어, 타 담보물건의 채무 이행 또는 경매 진행 결과에 따라 본 건의 권리관계에 변동이 있을 수 있음.

* 임대관계 미상: 현재까지 파악된 임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 관련 부담은 없을 것으로 예상되나, 정확한 임대차 관계 및 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 소재 시흥 MTV웨이브파크리움 복합 건물 내 1층 판매시설로, 비교적 양호한 입지 조건과 대중교통 접근성을 갖추고 있음. 다수의 구분건물이 일괄 매각되어 소유권 취득 후 통합 운영 또는 개별 분양을 통한 수익 창출 가능성이 있음. 그러나 토지 관련 별도등기, 일부 호수의 미완성 내부 상태, 공동담보 및 임대관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 시화 MTV 지역 개발 잠재력: 해양레저 복합단지 개발 등 지역 발전 가능성이 높아 미래 가치 상승 기대.

* 대로변 입지: 북동측 32미터, 남동측 20미터 도로에 접해 있어 차량 접근성과 가시성이 우수함.

* 일괄 매각 이점: 12.94㎡의 토지 지분과 34.39㎡의 건물 면적을 가진 121호를 포함하여 다수의 호수를 일괄 취득할 경우, 규모의 경제를 통한 운영 및 재분양 등 전략적인 활용이 가능함.

* 용도 유연성: 판매시설로 분류되어 있으나, 주변 환경 및 건물 구조를 고려 시 근린생활시설, 오피스텔, 소규모 업무 공간 등으로의 활용 가능성도 존재함.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 457,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 함. 특히, 토지 관련 별도등기(공유수면관리 및 매립에 관한 법률)의 정확한 법적 구속력, 경계벽 미설치 및 내부 미마감 호수에 대한 복원 및 마감 예상 비용, 그리고 임대관계 미상으로 인한 명도 관련 불확실성 등을 면밀히 조사하여 실제 투자 가치를 재평가해야 함. 주변 유사 물건의 시세, 향후 예상되는 임대 수익률, 명도 가능성 및 예상 소요 기간 등을 종합적으로 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.