나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53271 [14] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층120호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 부동산,아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제1층 제107호 외 1층 18개호로서 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

일련번호1 ~ 일련번호19 의 집합건축물대장상 용도는 판매시설 이며 - 일련번호6,7 (1층 112호,113호) : 시행사 분양사무실로 이용중임. - 일련번호19 (1층 125호 ) :편의점으로 이용중임 - 나머지 호수는 공실 상태임.

설비내역

- 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합),국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호(1~5), 일련번호(6~7), 일련번호(8~14), 일련번호(15~17)는 각각 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태 (통칭 "튼 상가")인바 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 일련번호(1~5), 일련번호(8~18)은 기준시점 현재 내부공사가 마무리 되지 않은 상태인바 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바람.(후면 사진 참조).

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재
-114호~120호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치 및 면적을 특정할 수 있으며 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 있어 경계벽의 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경53271 (14)

* 소재지: 경기도 시흥시 거북섬공원로 27 (정왕동), 시흥 MTV웨이브파크리움 주건축물 제1동 1층 120호

* 건물 구조: 벽시, 라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물 중 제1층

* 토지 면적: 18.87㎡ (약 5.71평)

* 건물 면적: 50.15㎡ (약 15.17평)

* 용도: 판매시설

* 감정가: 739,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (원문: 중OOOOO)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경

* 위치: 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근

* 주위 환경: 상업용 및 업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임

* 토지 이용: 등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중

1.2. 2. 교통 및 접근성

* 도로 접면: 북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접함

* 차량 접근: 본건 건물까지 차량 출입 가능

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임

1.2. 3. 건축물 정보

* 구조: 벽시, 라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물

* 마감: 외벽: 외장 석재 마감 등, 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음. 건물 내 실내 주차 공간 412대 수용 가능하며, 승강기는 2대의 일반용과 4대의 비상용이 설치되어 있음.

1.2. 4. 토지이용계획

* 용도지역: 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 도로: 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 기타: 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (중소기업은행, 2024-07-15 접수)

* 총 채권액: 9,360,000,000원 (근저당 93.6억원)

* 경매 개시 결정: 갑4 (중소기업은행, 2025-09-08 접수)

* 압류: 갑5 (연수세무서장, 2025-10-01 접수), 갑6 (시흥시, 2026-01-16 접수)

* 기타 등기 사항: 소유권이전(신탁등기말소), 소유권이전 (2024-07-15 접수)

1.3. 2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 또한 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

* 주변 혼재: 상업용/업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설 혼재

* 건물 이용: 본 건물 내 판매시설 용도로 이용 중

1.4. 2. 현재 이용 현황

* 1층 112호, 113호: 시행사 분양사무실로 이용 중

* 1층 125호: 편의점으로 이용 중

* 나머지 호수: 공실 상태

1.4. 3. 임대 관계

* 임대 관계: 미상

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

* 본 물건은 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 편의점(125호)이 영업 중입니다.

* 주변에는 다양한 식당, 카페 등 상업시설이 자리하고 있어 이용이 편리합니다.

* 다만, 거북섬 상가 공실률이 높은 편이며, 물놀이 후 외식 장소가 부족하다는 의견도 있습니다.

1.5. 2. 교육시설

* 주요 교육시설: "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 웨이브파크에서는 '서핑, 일상이 되다!'라는 이름으로 청소년 대상 서핑 교육 프로그램도 운영하고 있습니다.

1.5. 3. 기타

* 주차: 건물 내 주차장 시설 구비 (JSON indicates indoor parking units and areas).

* 관광지 인접: 세계 최대 규모의 인공서핑장인 '웨이브파크' 인근에 위치하여 관광 및 레저 활동의 이점을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 법적/행정적 제한

* 대지권 토지 별도등기: '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 대지권 행사에 제약이 있을 수 있음을 시사하며, 등기사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 경계벽 미설치: 114호~120호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나, 건축물 현황도상 위치 및 면적이 특정 가능하며 경계벽 설치 또는 복원이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 내부 공사 미완료: 일련번호 (1~5), (8~18)은 기준 시점 현재 내부 공사가 마무리되지 않은 상태로, 입찰 시 이를 고려하여 추가 공사 비용을 산정해야 합니다.

1.6. 2. 물건 상태

* 통합 상가: 일부 호실(1~5, 6~7, 8~14, 15~17)은 경계벽이 없는 상태로 통칭 "튼 상가"로 이용 가능하나, 구분 등기된 점을 유의하여 활용 계획을 수립해야 합니다.

1.6. 3. 임대 관련 불확실성

* 임대 관계 미상: 현재 해당 호실의 임대 관계가 불명확하여 낙찰 후 명도 등에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사 등을 통해 임차인 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 정왕동에 위치한 판매시설로, 상업/업무 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 주변에 교육시설 및 근린생활시설이 있습니다.

다만, 대지권 관련 별도 등기, 일부 호실의 경계벽 미설치 및 내부 공사 미완료 상태, 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인입니다. 특히 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기는 추가적인 확인이 필요합니다.

현재 일부 호실(분양사무실, 편의점)은 운영 중이나 다수가 공실 상태입니다.

1.8. 투자 포인트

* "시화나래중학교" 북서측 인근의 상업/업무 밀집 지역에 위치하여 잠재적 가치가 있습니다.

* 대로 및 중로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 일부 호실의 영업 중인 점과 주변 근린생활시설 등을 고려할 때, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 일체를 취득할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 739,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항:

* 공동 담보 물건으로, 동일 부동산에 다른 경매 물건이 있을 수 있으므로 추가 확인 필요.

* 대지권 관련 별도 등기 및 법적 제한 사항에 대한 면밀한 검토 필요.

* 내부 공사 미완료 호실 및 경계벽 미설치 부분에 대한 복원 비용 고려.

* 향후 상권 변화 및 공실 해소 가능성 평가.

* 주변 유사 물건 시세 비교.

* 예상 입찰가는 상기 고려사항들을 종합적으로 판단하여 결정해야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 금액 산정 대신 고려사항 제시로 갈음합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.