나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53271 [10] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층116호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 부동산,아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제1층 제107호 외 1층 18개호로서 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

일련번호1 ~ 일련번호19 의 집합건축물대장상 용도는 판매시설 이며 - 일련번호6,7 (1층 112호,113호) : 시행사 분양사무실로 이용중임. - 일련번호19 (1층 125호 ) :편의점으로 이용중임 - 나머지 호수는 공실 상태임.

설비내역

- 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합),국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호(1~5), 일련번호(6~7), 일련번호(8~14), 일련번호(15~17)는 각각 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태 (통칭 "튼 상가")인바 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 일련번호(1~5), 일련번호(8~18)은 기준시점 현재 내부공사가 마무리 되지 않은 상태인바 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바람.(후면 사진 참조).

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재
-114호~120호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치 및 면적을 특정할 수 있으며 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 있어 경계벽의 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

해당 물건은 안산지원 2025타경53271 (10) 사건번호로 경매가 진행 중인 부동산입니다.

정확한 소재지는 경기도 시흥시 정왕동 2697번지에 위치한 시흥 MTV웨이브파크리움 주건축물 제1동 1층 116호입니다.

본 건물의 용도는 판매시설로 분류되어 있으며, 감정가는 7억 7천 1백만원입니다.

토지 면적은 20.11㎡(약 6.08평)이며, 토지 지분 역시 20.1138㎡입니다.

건물 면적은 53.44㎡(약 16.17평)이며, 건물 지분도 동일하게 53.44㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본 경매는 부동산 임의 경매 절차로 진행됩니다.

채권자는 중소기업은행(추정)이며, 공동 담보 및 별도 등기 사항이 있습니다.

본 건물은 2020년 10월 5일 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 상업용 및 업무용 부동산, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로 본 건물까지 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 건물은 북동측으로 폭 약 32미터, 남동측으로 폭 약 20미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30~35m), 중로1류(폭 20~25m)에 접해 있습니다. 또한 국가산업단지, 반월특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택거래에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

등기부상 말소 기준 권리는 2024년 7월 15일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1, 채권액 9,360,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들(소유권이전, 임의경매, 압류 등)은 말소 기준 권리보다 후순위에 해당하므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수해야 할 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기(별도 등기)가 존재합니다. 이는 일반적으로 매각으로 소멸되는 사항이나, 해당 등기의 성격상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

총 채권액은 93억 6천만원에 달합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 시흥 MTV(Multi-purpose Technology Valley) 지역은 산업단지와 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

주변에 다양한 종류의 부동산이 혼재하고 있어 잠재적인 수요층은 존재할 것으로 보입니다.

현재 본 건물의 일부 호실(112호, 113호)은 시행사 분양사무실로, 125호는 편의점으로 이용 중입니다.

나머지 호실들은 공실 상태이며, 일부 호실(114호~120호)은 경계벽이 없는 상태로, 내부 공사가 미마무리된 곳도 다수 확인됩니다. 이는 매수 후 추가적인 공사 비용 발생 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본 건은 "시화나래중학교"와 인접해 있으며, 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본 물건이 속한 시흥 MTV 지역은 국가산업단지 내에 위치하며, 다수의 기업체 및 연구 시설 등이 밀집해 있어 관련 종사자들의 배후 수요가 있을 수 있습니다.

주변을 지도상으로 확인한 결과, 특별한 혐오 시설은 발견되지 않았으며, 전반적으로 산업 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기(별도 등기)가 존재하여, 향후 토지 이용에 제약이 발생할 가능성이 있습니다. 경매로 소멸될 권리 사항에 포함되어 있는지 최종 확인이 필요합니다.

116호를 포함한 여러 호실이 경계벽 없이 터져 있고 내부 공사가 미비한 상태이므로, 사용 및 임대를 위해서는 상당한 추가 공사 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

다수의 호실이 공실 상태인 점은 즉각적인 임대 수익 창출에 어려움이 있음을 나타냅니다.

임대 관계는 미상으로 파악되었으나, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 수 있습니다.

건축물대장상 주 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있는 반면, 본 경매 물건은 판매시설로 나왔으므로, 실제 용도와 건축물 현황 간의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥 MTV 산업단지 내에 위치한 판매시설로, 교통 접근성과 주변 상업/업무/주거 시설과의 연계성이 잠재적으로 유리한 입지입니다.

하지만, 토지상의 별도 등기, 내부 마감 미비 및 경계벽 부재, 다수의 공실 상태 등은 매수인이 인수 후 상당한 시간과 비용을 투자해야 할 위험 요소로 작용합니다.

채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

전반적으로 현재 상태로는 즉각적인 임대 수익보다는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 명도 및 하자 보수 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

시흥 MTV 산업단지라는 특정 지역의 개발 잠재력.

대로 및 중로에 인접한 우수한 차량 접근성.

매각으로 소멸되는 권리 관계 (단, 별도 등기 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 상황, 예상되는 수리 비용, 임대 수익률 등을 종합적으로 분석해야 산출 가능합니다. 현재 제공된 정보만으로는 시장 조사가 충분치 않아 객관적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 낙찰자는 철저한 시장 조사를 바탕으로 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.