나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53271 [12] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층118호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 부동산,아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제1층 제107호 외 1층 18개호로서 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

일련번호1 ~ 일련번호19 의 집합건축물대장상 용도는 판매시설 이며 - 일련번호6,7 (1층 112호,113호) : 시행사 분양사무실로 이용중임. - 일련번호19 (1층 125호 ) :편의점으로 이용중임 - 나머지 호수는 공실 상태임.

설비내역

- 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합),국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호(1~5), 일련번호(6~7), 일련번호(8~14), 일련번호(15~17)는 각각 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태 (통칭 "튼 상가")인바 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 일련번호(1~5), 일련번호(8~18)은 기준시점 현재 내부공사가 마무리 되지 않은 상태인바 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바람.(후면 사진 참조).

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재
-114호~120호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치 및 면적을 특정할 수 있으며 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 있어 경계벽의 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53271 (12)

소재지: 경기도 시흥시 거북섬공원로 27 (정왕동), 시흥 MTV웨이브파크리움 주건축물 제1동 1층 118호

용도: 판매시설

감정가: 732,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 19.10㎡ (약 5.78평)

토지 지분: 19.0976㎡ (약 5.78평)

건물 면적: 50.74㎡ (약 15.35평)

건물 지분: 50.74㎡ (약 15.35평)

1.3. 건물 현황 (건축물대장 요약)

건물명: 시흥 MTV웨이브파크리움

동: 주건축물 제1동

층: 1층

호수: 118호

구조: 벽시, 라멘구조, 철골콘크리트구조, 평지붕

사용승인일: 2023년 01월 17일

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, "시화나래중학교" 북서측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 상업용 및 업무용 부동산, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 북동측으로 폭 약 32미터, 남동측으로 폭 약 20미터의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있습니다. 또한 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 조건

부동산 임의경매로 진행되며, 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

3.2. 등기부 현황 (요약)

말소기준권리는 2024년 7월 15일 접수된 중소기업은행 근저당(을1, 9,360,000,000원)입니다.

이 외 소유권 이전 등기(갑2, 갑3), 임의경매(갑4), 압류(갑5, 갑6) 내역이 있으며, 이들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 9,360,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

다만, 일부 호실은 다음과 같이 이용 중입니다.

- 1층 112호, 113호: 시행사 분양사무실로 이용 중.

- 1층 125호: 편의점으로 이용 중.

- 나머지 호수: 공실 상태.

내부 공사가 마무리되지 않은 호실(1~5, 8~18)이 다수 존재합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

단, 아래 '잠재적 리스크' 항목에 기재된 별도 등기가 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 속한 시흥 MTV(멀티테크노밸리) 및 거북섬 일대는 복합 산업단지와 해양 레저 시설이 조성되는 지역입니다. 주변에 상업용, 업무용 부동산 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 시설

"시화나래중학교"가 인근에 위치하며, 상업 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

제공된 정보 및 검색 결과에서 직접적으로 혐오시설(예: 쓰레기 매립장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 시화국가산업단지 인근 지역의 특성상 악취 배출 업소나 폐기물 처리 관련 시설이 존재할 가능성은 있으며, 식료품 취급 시설 인근에 유해물질 오염 가능성에 대한 언급도 있었습니다. 따라서 인근 지역의 환경 및 시설에 대한 추가적인 현장 조사 및 전문가 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 건물 내 125호가 편의점으로 운영 중입니다.

5.2. 교육 및 기타시설

"시화나래중학교"가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 별도등기

대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이 등기의 법적 성격, 매각 후 소멸 여부, 그리고 소유권 행사 등에 미치는 영향에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

6.2. 건물 내부 상태

- 114호부터 120호까지 각 호별 경계벽이 없는 상태입니다.

- 일련번호(1~5), (8~18) 호실은 기준 시점 현재 내부 공사가 마무리되지 않은 상태입니다.

- 이는 추가적인 인테리어 및 복원 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.3. 공실 및 임대 관계

다수의 호실이 공실 상태이며, 임대 관계가 명확하지 않은 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)의 판매시설입니다. 교통 및 도로 접근성이 양호하고 주변에 상업 및 교육 시설이 있어 입지적 이점은 일부 존재합니다.

그러나 가장 심각한 리스크 요인은 토지에 설정된 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률' 상의 금지사항 부기등기입니다. 이 등기의 정확한 법적 효력과 처리 방안을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 일부 호실의 경계벽 부재 및 내부 공사 미완료 상태는 취득 후 추가적인 상당한 비용 발생을 예고합니다. 많은 호실이 공실 상태임을 감안할 때, 임차인 현황 및 명도 관련 사항도 면밀히 조사해야 합니다.

이러한 중대한 리스크 요인들을 고려할 때, 본 물건은 신중하고 철저한 사전 조사 없이는 투자가 어려운 고위험 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 건물 자체의 노후도가 낮습니다.

* 대로변에 위치하여 외부 노출 및 접근성이 좋습니다.

* 시흥 MTV 복합 개발 지역의 일부로서 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 732,000,000원이며, 인수할 보증금은 없습니다.

본 물건은 토지 관련 별도등기라는 매우 중대한 법적 리스크와 다수의 호실에서 확인되는 내부 공사 미완료 및 경계벽 부재 등 물리적 하자, 그리고 높은 공실률이라는 복합적인 위험 요소를 안고 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 법률 전문가의 별도등기 분석, 건축 전문가의 내부 공사 비용 산출, 그리고 시장 조사를 통한 임대 및 시세 동향 분석이 선행되어야 합니다. 본 보고서에서는 특정 금액을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.