나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53271 [11] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층117호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 부동산,아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제1층 제107호 외 1층 18개호로서 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

일련번호1 ~ 일련번호19 의 집합건축물대장상 용도는 판매시설 이며 - 일련번호6,7 (1층 112호,113호) : 시행사 분양사무실로 이용중임. - 일련번호19 (1층 125호 ) :편의점으로 이용중임 - 나머지 호수는 공실 상태임.

설비내역

- 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합),국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호(1~5), 일련번호(6~7), 일련번호(8~14), 일련번호(15~17)는 각각 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태 (통칭 "튼 상가")인바 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 일련번호(1~5), 일련번호(8~18)은 기준시점 현재 내부공사가 마무리 되지 않은 상태인바 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바람.(후면 사진 참조).

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재
-114호~120호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치 및 면적을 특정할 수 있으며 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 있어 경계벽의 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경53271 (11)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물 제1동 1층 117호 (도로명 주소: 경기도 시흥시 거북섬공원로 27 (정왕동))

* 용도: 판매시설 (건축물대장상), 업무시설/오피스텔 (건축물 전체 용도)

* 감정가: 89,000,000원

* 토지면적: 23.21㎡ (약 7.02평)

* 건물면적: 61.65㎡ (약 18.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 건축물명: 시흥 MTV웨이브파크리움

* 준공일: 2020년 10월 5일

1.2. 토지 및 건물 현황

* 토지 면적: 23.21㎡ (약 7.02평)

* 건물 면적: 61.65㎡ (약 18.65평)

* 매각 방식: 토지 및 건물 일괄 매각

* 건축물 구조: 벽식, 라멘구조 평지붕 철근콘크리트 구조

* 외벽: 외장 석재 마감 등

* 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

* 창호: 샷시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 상업용 및 업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

* 본건 건물은 북동측으로 폭 약 32미터 도로, 남동측으로 폭 약 20미터 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 기타 권리

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (중소기업은행, 2024년 7월 15일 접수, 채권금액 9,360,000,000원)

* 기타 권리:

* 갑2: 소유권이전(1번 신탁등기 말소), 주식회사 온누리종합건설 (2024년 7월 15일 접수)

* 갑3: 소유권이전 (매매), 주식회사 시원파트너스 (2024년 7월 15일 접수)

* 갑4: 임의경매, 중소기업은행 (2025년 9월 8일 접수, 경매신청채권금액 7,948,065,430원)

* 갑5: 압류, 연수세무서장 (2025년 10월 1일 접수)

* 갑6: 압류, 시흥시 (2026년 1월 16일 접수)

* 본 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황: 제공된 정보 내에 특정 임차인 명단 및 상세 내역은 없습니다.

* 임대 관계: 임대 관계 미상입니다.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 상업용, 업무용 부동산과 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

* "시화나래중학교"가 인근에 위치하여 배후 수요가 예상됩니다.

* 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 환경이 복합적인 용도로 이루어져 있어 다양한 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준일 것으로 판단됩니다.

* 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 관련 별도등기

* 대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다.

* 이는 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.2. 내부 구조 및 공사 상태

* 114호부터 120호까지 각 호별 경계벽이 없는 상태입니다.

* 일련번호 (1~5), (6~7), (8~14), (15~17) 또한 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태로 확인되었습니다 (통칭 "튼 상가").

* 경계벽 설치 또는 복원이 필요할 수 있으며, 이로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 일련번호 (1~5), (8~18)은 기준시점 현재 내부 공사가 마무리되지 않은 상태입니다.

* 추가적인 내부 공사 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 공실 위험

* 일부 호수(112호, 113호, 125호)를 제외한 나머지 호수는 현재 공실 상태인 것으로 파악되었습니다.

* 초기 임대 활성화를 위한 노력이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재한 신축 상가 건물(판매시설)입니다.

* 상업 및 업무 시설이 혼재하는 지역에 위치하며, 기본적인 교통 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 권리 상태에서 인수가 가능할 것으로 보입니다.

* 그러나, 대지권 관련 별도등기(금지사항 부기등기), 일부 호실의 경계벽 미설치 및 내부 공사 미완료 상태 등은 잠재적인 리스크 요인이므로, 철저한 현장 확인 및 추가 비용 산정이 반드시 선행되어야 합니다.

* '공유수면관리 및 매립에 관한 법률' 관련 내용은 법률 전문가와 상담하여 정확한 제약 사항을 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 시화국가산업단지 등 배후 산업단지를 낀 상업지역에 위치하여 잠재 수요가 존재합니다.

* 최신 건축물로 외관 및 기본적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 일부 호실(시행사 분양사무실, 편의점)의 현황은 향후 임대 수요를 기대하게 합니다.

* 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 89,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

* 특히, 대지권 관련 별도등기, 경계벽 미설치, 내부 공사 미완료 등의 하자 및 미비점을 보완하기 위한 추가 비용, 시간, 법률적 검토 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 따라서, 현장 방문을 통한 실사, 하자 보수 비용 산출, 법률적 검토 결과 등을 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.