나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53271 [7] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층113호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 부동산,아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제1층 제107호 외 1층 18개호로서 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

일련번호1 ~ 일련번호19 의 집합건축물대장상 용도는 판매시설 이며 - 일련번호6,7 (1층 112호,113호) : 시행사 분양사무실로 이용중임. - 일련번호19 (1층 125호 ) :편의점으로 이용중임 - 나머지 호수는 공실 상태임.

설비내역

- 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합),국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호(1~5), 일련번호(6~7), 일련번호(8~14), 일련번호(15~17)는 각각 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태 (통칭 "튼 상가")인바 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 일련번호(1~5), 일련번호(8~18)은 기준시점 현재 내부공사가 마무리 되지 않은 상태인바 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바람.(후면 사진 참조).

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재
-112호,113호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치 및 면적을 특정할 수 있으며 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 있어 경계벽의 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 안산지원 2025타경53271 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2697, 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층113호

건물명: 시흥 MTV웨이브파크리움

동/층/호: 주건축물제1동 / 1층 / 113호

용도: 판매시설

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 760,000,000원

토지 면적: 20.23㎡ (약 6.12평)

토지 지분: 20.234300000000005㎡ (약 6.12평)

건물 면적: 53.76㎡ (약 16.26평)

건물 지분: 53.76㎡ (약 16.26평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 상업용 및 업무용 부동산, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

시흥 MTV(Multi-Purpose Tourism Complex) 지역은 관광, 레저, 산업 기능이 복합된 대규모 개발 지역으로, 지속적인 발전 가능성을 지니고 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측으로는 노폭 약 32미터, 남동측으로는 노폭 약 20미터의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있으며, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역)에 포함됩니다.

성장관리권역이며, 외국인 등의 주택거래에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 중소기업은행의 근저당(2024-07-15 접수, 채권금액 9,360,000,000원)을 포함하여, 이후 설정된 임의경매, 압류 등의 권리는 매각으로 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권에 대한 개요는 있으나 상세 내용은 확인되지 않음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다.

현황 조사 결과, 1층 112호, 113호는 시행사 분양사무실로 이용 중이며, 1층 125호는 편의점으로 이용 중입니다.

임대차 관계가 불분명하며, 보증금이나 차임 등 구체적인 내용이 확인되지 않으므로, 현장 방문 및 관련 자료 확인을 통해 임차인 현황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 시흥 MTV 지역은 신규 개발이 활발히 진행 중인 복합 용도의 지역입니다.

주변에 상업 시설, 업무 시설, 아파트 단지, 근린생활 시설 등이 혼재하며, 지역 내 개발 계획에 따라 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 상가 이용 현황

본건을 포함한 1층 18개 호수 중, 112호와 113호는 시행사 분양사무실로, 125호는 편의점으로 이용 중입니다.

나머지 호수는 공실 상태로 파악됩니다.

특히 112호와 113호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나, 건축물 현황도에 따라 위치 및 면적 파악이 가능하며 경계벽 설치 또는 복원이 가능한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 시화나래중학교가 위치하며, 지역 내 상업 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

본건 건물 내에 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 기타 생활 인프라

차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 가능한 교통망을 갖추고 있습니다.

건물은 위생, 급배수, 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본건 대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 향후 토지 이용에 있어 제한사항으로 작용할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 건물 상태 관련

112호와 113호는 경계벽이 없는 상태로, 이는 도면상 위치와 면적을 특정할 수는 있으나, 실제 사용을 위해서는 경계벽 설치나 복원 공사가 필요할 수 있습니다.

또한, 일부 호수는 내부 공사가 마무리되지 않은 상태로 파악되어, 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 미확인 사항

임대차 관계가 명확히 확인되지 않았으며, 임대관계 또한 미상입니다. 이는 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 장점

시흥 MTV라는 신규 개발 지역에 위치하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

주변의 상업, 업무, 주거 복합 단지로 인해 다양한 수요층 확보가 가능합니다.

7.2. 개발 가능성

준공 후 초기 단계로 판단되며, 향후 공실률 해소 및 상권 활성화를 통해 임대 수익 증대 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

7.3. 경매 메리트

등기부상 권리관계가 명확하며, 말소 대상 권리가 많아 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 시흥 MTV라는 신흥 개발 지역의 중심부에 위치하며, 교통 여건 및 향후 발전 가능성이 높은 지역에 자리하고 있습니다.

다만, 경계벽 미설치, 내부 공사 미완료, 토지상의 법적 제한 사항, 임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 필수적입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 검토하고 극복할 수 있다면, 장기적인 관점에서 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 임차 보증금이 없으므로, 감정가 760,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 본 물건의 장단점 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.