나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53271 [8] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층114호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 부동산,아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제1층 제107호 외 1층 18개호로서 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

일련번호1 ~ 일련번호19 의 집합건축물대장상 용도는 판매시설 이며 - 일련번호6,7 (1층 112호,113호) : 시행사 분양사무실로 이용중임. - 일련번호19 (1층 125호 ) :편의점으로 이용중임 - 나머지 호수는 공실 상태임.

설비내역

- 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합),국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호(1~5), 일련번호(6~7), 일련번호(8~14), 일련번호(15~17)는 각각 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태 (통칭 "튼 상가")인바 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 일련번호(1~5), 일련번호(8~18)은 기준시점 현재 내부공사가 마무리 되지 않은 상태인바 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바람.(후면 사진 참조).

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재
-114호~120호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치 및 면적을 특정할 수 있으며 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 있어 경계벽의 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 2697번지에 위치한 시흥 MTV웨이브파크리움 주건축물 제1동 1층 114호로, 신 주소는 경기도 시흥시 거북섬공원로 27 (정왕동)입니다.

건물의 용도는 판매시설이며, 감정가는 585,000,000원입니다.

토지 면적은 15.40㎡ (약 4.66평)이고, 건물 면적은 40.92㎡ (약 12.38평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 중소기업은행으로 추정되며, 말소기준권리는 2024년 7월 15일 접수된 중소기업은행 근저당권입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업용 및 업무용 부동산, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로

북동측으로는 폭 약 32미터, 남동측으로는 폭 약 20미터의 도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접하고 있습니다.

또한, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 지역 개발 및 경제 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2024년 7월 15일에 접수된 중소기업은행의 근저당권이 본 경매 사건의 말소기준권리입니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸

상기 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리나 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 법정지상권 등 등기부 외 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 별도 등기 사항

대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 향후 토지 이용이나 개발에 있어 제약이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황

인수해야 할 보증금은 합계 0원입니다.

현재 1층 112호와 113호는 시행사의 분양사무실로 이용 중이며, 1층 125호는 편의점으로 이용되고 있습니다. 나머지 호수는 공실 상태입니다.

전반적인 임대 관계는 미상으로, 명도 진행 시 이에 대한 확인이 중요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 시흥 MTV(Multi-purpose Town) 개발 지역은 산업, 상업, 주거 기능이 복합적으로 조성되는 신흥 개발 지역입니다.

* 주변에 아파트 단지와 다양한 상업 및 업무 시설이 혼재되어 있어 잠재적인 고객층 확보가 가능합니다.

* 시화나래중학교가 인근에 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 업종의 입점도 고려해볼 수 있습니다.

* 현재 125호 편의점 운영은 상권 내 기본적인 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교통

차량 이용 시 주요 간선도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 주변 시설

학교, 상업시설, 주거단지가 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 본건 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도 등기 관련 문제

공유수면 관련 법률에 따른 금지사항 부기등기가 존재하여 토지 이용에 잠재적인 제약이 발생할 수 있습니다.

* 건물 내부 미완성 및 경계벽 미설치

일부 호수(1~5, 8~18호)는 내부 공사가 완료되지 않은 상태이며, 114호부터 120호까지는 경계벽이 없는 상태입니다. 즉시 사용이 어렵거나 추가 공사가 필요할 수 있습니다.

* 높은 공실률

대부분의 호수가 현재 공실 상태이므로, 임대 수익을 창출하기까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인

임대차 관계가 명확하게 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 개발 잠재력이 높은 시흥 MTV 지역에 위치한 판매시설입니다.

도로 접근성이 양호하고 기본적인 상권이 형성되어 있으나, 별도 등기 사항 및 건물 내부 상태에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

건물 내부 공사 완료 및 경계벽 복원 등 추가적인 투자를 통해 상품성을 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

현재 다수의 호수가 공실 상태이므로, 임대차 시장에 대한 면밀한 분석과 효과적인 명도 계획 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 시흥 MTV 개발 호재: 지역 발전과 함께 향후 자산 가치 상승이 기대됩니다.

* 복합 용도의 상가 건물: 다양한 업종의 사업자들이 관심을 가질 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 활용 가능한 면적: 40.92㎡의 전용 면적으로 소규모 사업장 운영에 적합합니다.

* 개선 가능성: 경계벽 복원 및 내부 공사를 완료하면 건물의 상품성을 높여 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 585,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 제반 현황, 잠재적 리스크, 공사 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수할 보증금은 없으나, 건물 내부 공사 및 경계벽 복원 등에 소요될 비용을 감안해야 합니다.

별도 등기 사항과 관련된 법률적 검토를 마친 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.