나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53271 [6] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층112호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 부동산,아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제1층 제107호 외 1층 18개호로서 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

일련번호1 ~ 일련번호19 의 집합건축물대장상 용도는 판매시설 이며 - 일련번호6,7 (1층 112호,113호) : 시행사 분양사무실로 이용중임. - 일련번호19 (1층 125호 ) :편의점으로 이용중임 - 나머지 호수는 공실 상태임.

설비내역

- 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합),국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호(1~5), 일련번호(6~7), 일련번호(8~14), 일련번호(15~17)는 각각 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태 (통칭 "튼 상가")인바 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 일련번호(1~5), 일련번호(8~18)은 기준시점 현재 내부공사가 마무리 되지 않은 상태인바 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바람.(후면 사진 참조).

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재
-112호,113호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치 및 면적을 특정할 수 있으며 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 있어 경계벽의 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53271 (6)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 시흥시 거북섬공원로 27 (정왕동), 시흥 MTV웨이브파크리움 주건축물 제1동 1층 112호

건물구조: 벽식, 라멘구조 평지붕 철골콘크리트 구조

건물층수: 지하 4층, 지상 8층 중 제1층

사용승인일: 2023년 01월 17일

1.3. 면적 및 용도

전유부분 건물면적: 58.19㎡ (약 17.60평)

전유부분 건물지분: 58.1944㎡

토지면적: 21.91㎡ (약 6.63평)

토지지분: 21.9092㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 총 호수: 501호

본건 용도: 판매시설 (집합건축물대장상 업무시설, 오피스텔로도 분류될 수 있음)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 86,500,000원 (8억 6,500만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.5. 특이사항

공동담보, 별도등기 존재

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, "시화나래중학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 상업용 및 업무용 부동산, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 건물은 북동측으로 폭 약 32미터의 대로와 남동측으로 폭 약 20미터의 중로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 중로1류, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등의 주택 거래에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 본건 건물의 말소기준권리는 2024년 07월 15일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)이며, 채권 최고액은 9,360,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리(을1 근저당)보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 경매 절차를 통해 진행되는 일반적인 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 시흥 MTV 웨이브파크리움은 복합적인 상업, 업무, 주거 기능을 갖춘 지역의 일부로 파악됩니다. 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 유동인구가 예상됩니다.

4.2. 현재 이용 상태

전체 집합건축물대장상 용도는 판매시설로 분류되어 있습니다. 본건(112호, 113호)은 현재 시행사 분양사무실로 이용 중이며, 125호는 편의점으로 영업 중입니다. 나머지 호수는 공실 상태입니다.

4.3. 미완성/공실 현황

일부 호수(1~5호, 8~18호)는 내부 공사가 마무리되지 않은 상태이며, 다수의 호수가 공실로 남아 있습니다. 또한, 112호 및 113호를 포함한 일부 호수는 경계벽이 없는 상태이나, 이는 복원이 가능한 것으로 판단됩니다. 이러한 점은 향후 임대 및 운영 시 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건물은 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있어 기본적인 편의 시설은 확보되어 있습니다.

5.2. 기타 편의시설

주변에 시화나래중학교가 위치하며, 상업 및 업무 시설, 아파트 단지 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 별도 등기

본건 토지권의 목적인 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 별도로 등기되어 있는 점은 유의해야 합니다. 이는 향후 토지 이용이나 개발에 제한이 될 수 있는 요인입니다.

6.2. 건물 상태 및 구조적 문제

112호와 113호는 경계벽이 없는 상태로 이용되고 있어, 전유 부분의 경계가 불명확할 수 있습니다. 비록 복원이 가능하다고 판단되지만, 기존 상태 그대로 인수 시 점유 및 관리에 혼란이 있을 수 있습니다. 또한, 일부 호수의 내부 공사가 미마무리된 상태는 낙찰 후 추가적인 공사 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 기타 특이사항

임대 관계가 미상으로 파악되므로, 낙찰 후 명도 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시의 산업단지 내에 위치한 상업용 건물로, 주변 상권 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 감정가는 8억 6,500만원으로 책정되었으나, 건물 일부의 공실 및 미완공 상태, 그리고 토지상의 별도 등기 등은 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히, 112호와 113호의 경계벽 부재 및 미정리된 공사 상태는 투자 결정에 있어 신중한 검토를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 산업단지 내 위치하여 잠재적인 수요 기반 확보 가능성

* 대로 및 중로에 접한 양호한 접근성

* 신축 건물이므로 비교적 최신 시설 이용 가능

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 없는 임의경매 물건으로, 예상 입찰가는 감정가(8억 6,500만원)를 기준으로 하되, 현재 건물의 공실률, 미완공 상태, 토지상의 별도 등기, 그리고 향후 예상되는 명도 및 공사 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 시세 조사와 주변 부동산 시장 동향 분석을 통해 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.