나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53271 [4] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층110호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 부동산,아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제1층 제107호 외 1층 18개호로서 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

일련번호1 ~ 일련번호19 의 집합건축물대장상 용도는 판매시설 이며 - 일련번호6,7 (1층 112호,113호) : 시행사 분양사무실로 이용중임. - 일련번호19 (1층 125호 ) :편의점으로 이용중임 - 나머지 호수는 공실 상태임.

설비내역

- 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합),국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호(1~5), 일련번호(6~7), 일련번호(8~14), 일련번호(15~17)는 각각 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태 (통칭 "튼 상가")인바 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 일련번호(1~5), 일련번호(8~18)은 기준시점 현재 내부공사가 마무리 되지 않은 상태인바 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바람.(후면 사진 참조).

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재
-107호~111호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치 및 면적을 특정할 수 있으며 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 있어 경계벽의 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53271 (4)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물 제1동 1층 110호

용도: 판매시설

감정가: 541,000,000원

토지 면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

토지 지분: 13.8215㎡ (약 4.18평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 36.72㎡ (약 11.11평)

건물 지분: 36.722㎡ (약 11.11평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

건축물대장상 주용도: 업무시설 (본건은 제공된 정보상 판매시설로 명시)

건물 전체 연면적: 34,875.41㎡ (약 10,550평)

건물 부지 면적: 5,007.2㎡ (약 1,515평)

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 상업용 및 업무용 부동산, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

본건 건물은 북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 15일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을1) 입니다.

주요 권리사항:

* 소유권 이전 등기 (주식회사 시원파트너스)

* 근저당권 (중소기업은행) - 말소기준권리

* 임의경매 개시 결정 (중소기업은행) - 매각으로 소멸

* 압류 (연수세무서장, 시흥시) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액: 9,360,000,000원

임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상 (세부 임대차 내역은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

본건이 속한 시흥 MTV웨이브파크리움은 상업, 업무, 주거 시설이 복합된 지역에 위치합니다.

본건 1층 110호는 제공된 정보상 판매시설로 기재되어 있으나, 건축물대장상 건물 전체 주용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

현재 본건과 같은 1층 호실들의 이용 현황은 다음과 같습니다.

* 112호, 113호 (일련번호 6, 7): 시행사 분양사무실로 이용 중.

* 125호 (일련번호 19): 편의점으로 이용 중.

* 나머지 호수: 공실 상태.

* 특히 107호~111호는 현재 경계벽이 없는 상태이나, 건축물 현황도에 따라 위치와 면적 특정 가능하며 경계벽 복원 후 사용 가능할 것으로 판단됩니다.

* 1층 1~5호, 8~18호는 내부 공사가 마무리되지 않은 상태입니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 시화나래중학교가 위치하고 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

차량 출입이 용이하고 버스 정류장이 가까워 교통 이용이 편리합니다.

주변 지역은 국가 산업단지 및 계획 구역으로 개발이 진행 중인 지역입니다.

위성 지도 및 검색 결과, 본건 주변에 직접적으로 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있는 중대한 사항으로, 면밀한 검토가 필요합니다.

107호~111호는 경계벽이 없는 상태이며, 1층 1~5호, 8~18호는 내부 공사가 미완료 상태로, 입찰 시 직접적인 이용 또는 추가적인 공사 비용 발생이 예상됩니다.

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

건축물대장상의 주용도는 업무시설(오피스텔)이나, 본건이 판매시설로 기재된 점은 향후 용도 관련 문제 발생 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 시흥시 정왕동의 상업 및 업무 복합 지역에 위치한 1층 상가 물건으로, 감정가 대비 인수되는 인수 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준입니다.

그러나 대지권 토지에 별도 등기가 존재하고, 일부 호실의 경계벽 부재 및 내부 공사 미완료 상태, 임대 관계 미상 등은 명도 및 사용 수익에 있어 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 건물 전체 용도와 본건 용도 간의 차이도 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

시흥 MTV 지역의 개발 가능성과 잠재적 가치 상승 요인을 고려할 수 있습니다.

1층 상가로서의 가시성 및 접근성을 활용할 수 있습니다.

경계벽 복원 및 내부 공사 완료 시, 상권 내에서 경쟁력 있는 공간으로 활용될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 541,000,000원이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 상기 기재된 대지권 관련 별도 등기, 미완료 공사 상태, 미상의 임대차 관계 등 다수의 위험 요인이 존재하므로, 입찰 참여 시에는 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 예상 입찰가는 이러한 위험 요인들을 반영하여 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.