나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53271 [3] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층109호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 부동산,아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제1층 제107호 외 1층 18개호로서 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

일련번호1 ~ 일련번호19 의 집합건축물대장상 용도는 판매시설 이며 - 일련번호6,7 (1층 112호,113호) : 시행사 분양사무실로 이용중임. - 일련번호19 (1층 125호 ) :편의점으로 이용중임 - 나머지 호수는 공실 상태임.

설비내역

- 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합),국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호(1~5), 일련번호(6~7), 일련번호(8~14), 일련번호(15~17)는 각각 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태 (통칭 "튼 상가")인바 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 일련번호(1~5), 일련번호(8~18)은 기준시점 현재 내부공사가 마무리 되지 않은 상태인바 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바람.(후면 사진 참조).

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재
-107호~111호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치 및 면적을 특정할 수 있으며 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 있어 경계벽의 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호

안산지원 2025타경53271 (3)

소재지

경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층109호

용도

판매시설

감정가

615,000,000원

토지면적

15. 73㎡ (약 4.76평)

건물면적

41. 79㎡ (약 12.64평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

중소기업은행 (을1 근저당권자)

건물명

시흥 MTV웨이브파크리움

건물 구조

철골콘크리트구조, 벽시, 라멘구조, 평지붕

준공일

2023년 1월 17일

층수

지하 4층, 지상 8층 건물 중 제1층

총 구분 호실 수

501호 (집합건축물대장상)

전용면적

41. 79㎡ (약 12.64평)

1.2. 입지조건

주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 및 업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당권 (중소기업은행, 2024년 7월 15일 접수, 채권 최고액 9,360,000,000원)

경매개시결정

갑4 임의경매 (중소기업은행, 2025년 9월 8일 접수)

기타 권리 관계

등기부 요약에 따르면, 갑2 소유권이전1번신탁등기말소, 갑3 소유권이전, 갑5 압류(연수세무서장), 갑6 압류(시흥시)가 존재하며, 이들 대부분은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '지상권'이 언급되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 사항은 명시되어 있지 않으며, 일반적으로 말소기준권리 하위의 권리들은 소멸됩니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상입니다.

주의사항: 금액이 미상이라도 인수 여부에 대한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

주변 환경

상업용 및 업무용 부동산, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 수요층이 존재할 수 있습니다.

이용 상태

* 일련번호 1 ~ 19: 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다.

* 일련번호 6, 7 (1층 112호, 113호): 시행사 분양사무실로 이용 중입니다.

* 일련번호 19 (1층 125호): 편의점으로 이용 중입니다.

* 나머지 호수는 공실 상태입니다.

* 일련번호 1~5호, 8~18호는 기준 시점 현재 내부 공사가 마무리되지 않은 상태입니다.

* 일련번호 1~5호, 6~7호, 8~14호, 15~17호는 각 호별 경계벽이 없는 상태(통칭 "튼 상가")이나, 건축물 현황도에 의해 위치 및 면적 특정, 경계 명확으로 경계벽 설치 또는 복원이 가능한 것으로 판단됩니다.

상권 특성

시화 MTV 지역 내 상업 지구에 위치하며, 인근 아파트 단지를 배후 수요로 가질 수 있습니다. 최근 검색 결과에 따르면, 시화 MTV 및 인근 지역(예: 거북섬, 배곧신도시)의 상가 시장은 침체된 경향을 보이며, 높은 공실률과 감정가 대비 낮은 낙찰가 사례가 보고되고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.5. 생활정보

인근 시설

"시화나래중학교"가 북서측 인근에 위치합니다.

주변에 버스정류장이 소재합니다.

레저 및 문화 시설

시화 MTV 지역은 거북섬을 중심으로 해양레저 복합단지로 개발이 진행 중이며, 인공 서핑장인 웨이브파크, 별빛공원 등이 조성되어 있습니다.

혐오시설

본 건 소재지인 경기도 시흥시 정왕동 2697번지 인근에 직접적으로 연관된 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지권 관련 별도 등기

대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약이 될 수 있는 중요한 부담이므로 면밀한 확인이 필요합니다.

내부 상태 및 공사 미비

* 일부 호실(107호~111호)은 경계벽이 없어 통으로 이용 중이며, 이는 향후 내부 분할 및 원상 복구 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 일부 호실(1~5호, 8~18호)은 내부 공사가 미마무리된 상태로, 인수 후 내부 수리를 위한 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

임대 관계 미상

인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상인 경우, 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하기 어려우며, 잠재적인 임차 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

시장 침체 가능성

시흥시 MTV 및 인근 지역의 상가 시장은 높은 공실률과 가격 하락세가 관찰되고 있습니다. 특히, 유사한 상가 물건들이 감정가 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰되거나 유찰되는 사례가 있어, 본 물건의 감정가와 현재 시장 가치 간의 괴리가 클 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 시흥 MTV 웨이브파크리움 내 판매시설로서, 비교적 신축 건물에 속합니다. 시화 MTV라는 국가산업단지 내에 위치하며, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재하여 잠재적인 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 거북섬 해양레저 복합단지 개발 등 지역 발전 가능성도 존재합니다.

그러나, 감정가가 6억 1천 5백만원으로 책정되어 있으나, 최근 유사 면적의 오피스텔 또는 상가 실거래가가 1억원 내외로 형성된 점은 시세와 감정가 간 큰 괴리를 시사합니다. 더불어, 토지에 대한 '공유수면관리및매립에관한법률' 관련 부기등기는 중대한 법적 리스크이며, 내부 공사 미비 및 경계벽 부재 등은 인수 후 상당한 추가 비용 발생을 예고합니다. 또한, 지역 상권의 전반적인 침체 가능성과 높은 공실률 또한 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

개발 지역 내 입지

국가산업단지인 시화 MTV에 속해 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

지역 내 주요 시설 접근성

시화나래중학교 인근이며, 거북섬 관광지구와도 연계되는 지역에 위치합니다.

잠재적 가치 상승

내부 공사 완료 및 경계벽 복원 등을 통해 상품성을 개선할 경우, 공실 리스크를 완화하고 임대 수익 또는 매각 수익을 창출할 수 있습니다.

낮은 초기 부담

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 시 인수해야 할 명도 관련 직접적인 금전적 부담은 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 615,000,000원

건물 면적: 41.79㎡ (약 12.64평)

토지 면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

최근 검색 결과에 따르면, 본 건물(시흥 MTV웨이브파크리움)의 유사 전용 면적(20~25㎡) 실거래가가 1억원 내외로 형성되어 있습니다. 또한, 인근 지역(예: 배곧신도시)에서 상가 물건이 감정가의 10% 수준으로 낙찰되는 사례도 보고되었습니다.

본 물건의 감정가는 현재 시장가 및 유사 물건 거래가 대비 매우 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

토지권 관련 별도 등기, 내부 공사 미비, 경계벽 부재 등 인수 후 상당한 수리 및 복구 비용이 예상되며, 지역 상권의 침체 가능성도 고려해야 합니다.

따라서, 상기 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 예상되는 수리비, 법적 리스크, 현재 시장 가치, 그리고 잠재적 공실 및 가격 하락 위험 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 감정가의 30%~50% 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.