나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53271 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층108호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 부동산,아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제1층 제107호 외 1층 18개호로서 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

일련번호1 ~ 일련번호19 의 집합건축물대장상 용도는 판매시설 이며 - 일련번호6,7 (1층 112호,113호) : 시행사 분양사무실로 이용중임. - 일련번호19 (1층 125호 ) :편의점으로 이용중임 - 나머지 호수는 공실 상태임.

설비내역

- 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합),국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호(1~5), 일련번호(6~7), 일련번호(8~14), 일련번호(15~17)는 각각 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태 (통칭 "튼 상가")인바 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 일련번호(1~5), 일련번호(8~18)은 기준시점 현재 내부공사가 마무리 되지 않은 상태인바 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바람.(후면 사진 참조).

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재
-107호~111호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치 및 면적을 특정할 수 있으며 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 있어 경계벽의 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53271 (2)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물 제1동 1층 108호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 566,000,000원

* 토지면적: 14.46㎡ (약 4.37평)

* 건물면적: 38.41㎡ (약 11.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

* 건축물 정보:

* 건물명: 시흥 MTV웨이브파크리움

* 동: 주건축물제1동

* 층/호: 1층 108호

* 구조: 철골콘크리트구조, 벽식, 라멘구조, 평지붕

* 준공일: 2020년 10월 5일

* 총 호수: 501호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 상업용 및 업무용 부동산, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 접근도로:

* 북동측으로는 노폭 약 32미터, 남동측으로는 노폭 약 20미터의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다.

* 국가산업단지, 반월특수지역으로 지정되어 있으며, 성장관리권역에 속합니다.

* 외국인 등의 주택 거래에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 주차 시설:

* 총 412면의 실내 주차 공간이 확보되어 있어 주차가 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 2024년 7월 15일 접수된 중소기업은행의 근저당(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부 현황:

* 본 경매로 인해 말소기준권리 하위의 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 토지 대지권에 대해 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. (합계 0원)

* 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 이용 현황:

* 집합건축물대장상 본 건의 용도는 판매시설로 기재되어 있습니다. (건축물대장상으로는 업무시설/오피스텔로 기재되어 있으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.)

* 현재 1층 112호, 113호는 시행사 분양사무실로, 125호는 편의점으로 이용 중입니다.

* 나머지 호수들은 공실 상태입니다.

* 본 건을 포함한 일부 호수들은 경계벽이 없는 상태로 통칭 "튼 상가"로 사용 가능하며, 내부 공사가 완료되지 않은 호수도 다수 존재합니다.

* 주변 상권:

* 상업 및 업무용 부동산, 아파트 단지, 근린생활시설이 복합적으로 분포하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* "시화나래중학교"가 북서측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 국가산업단지 내 위치하여 관련 기업 종사자들의 배후 수요가 존재할 수 있습니다.

* 교통 접근성:

* 차량 이용이 편리하며, 인근 버스정류장으로 시내외 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 토지 관련 별도등기:

* 본건의 대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 토지 이용 및 권리 행사에 중대한 제약을 야기할 수 있으므로, 해당 법률 및 등기 내용에 대한 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

* 건물 내부 상태:

* 107호부터 111호까지는 각 호별 경계벽이 없는 상태로, 내부 복원 또는 구획 공사가 필요할 수 있습니다.

* 일부 호수(1~5호, 8~18호)는 내부 공사가 마무리되지 않은 상태로, 완공을 위한 추가적인 시간과 비용 투자가 예상됩니다.

* 높은 공실률:

* 상당수의 호수가 공실 상태로, 안정적인 임대 수익 확보까지 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

* 개발 관련 제약:

* 국가산업단지 및 특수지역에 포함되어 있어 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경:

* 국가산업단지 내 위치로 인해 소음, 분진 등 산업 활동으로 인한 환경적 요인이 있을 수 있습니다. (직접적인 혐오시설은 지도상 확인되지 않으나, 산업단지 자체의 특성은 고려해야 합니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 MTV(Multi-Purpose Town) 지역 내 신축 상가 건물로, 개발 잠재력이 있는 입지입니다.

* 주변 상업, 업무, 주거 시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있으나, 현재 다수의 공실 및 미완공 상태의 호수가 존재하여 즉각적인 수익 창출에는 어려움이 예상됩니다.

* 특히, 대지권 토지에 등기된 '공유수면법' 관련 금지사항 부기등기는 본 물건의 가치 및 활용에 가장 큰 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인으로, 이에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

* 이러한 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시흥 MTV 지역의 개발 수혜 기대: 대규모 복합개발 지역으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 판매시설 및 업무시설(오피스텔)로서 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 교통 및 편의시설 접근성: 주요 도로 인접 및 버스정류장 위치로 접근성이 양호합니다.

* 대형 상가 활용 용이: 경계벽이 없는 호수는 대형 매장으로 활용 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 감정가가 566,000,000원으로 제시되어 있으나, 위에 명시된 다수의 리스크 요인(특히 대지권 토지의 별도등기, 높은 공실률, 미완공 상태 호수 등)을 종합적으로 고려할 때, 이러한 제약 사항들이 가격에 충분히 반영될 필요가 있습니다.

* 특히, '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기는 법률적 검토와 해결 방안 모색에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으므로, 이는 입찰가 산정에 있어 매우 중요한 고려사항입니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 해당 리스크의 해소 가능성 및 예상 소요 비용, 향후 시장 가치 등을 면밀히 분석한 후에 결정되어야 하며, 현재 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 보수적인 접근과 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.