나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53271 [5] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층111호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 부동산,아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제1층 제107호 외 1층 18개호로서 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

일련번호1 ~ 일련번호19 의 집합건축물대장상 용도는 판매시설 이며 - 일련번호6,7 (1층 112호,113호) : 시행사 분양사무실로 이용중임. - 일련번호19 (1층 125호 ) :편의점으로 이용중임 - 나머지 호수는 공실 상태임.

설비내역

- 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합),국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호(1~5), 일련번호(6~7), 일련번호(8~14), 일련번호(15~17)는 각각 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태 (통칭 "튼 상가")인바 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 일련번호(1~5), 일련번호(8~18)은 기준시점 현재 내부공사가 마무리 되지 않은 상태인바 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바람.(후면 사진 참조).

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재
-107호~111호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치 및 면적을 특정할 수 있으며 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 있어 경계벽의 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 시흥시 정왕동 소재 시흥 MTV웨이브파크리움 1층 111호에 대한 경매 물건 정보를 종합적으로 분석한 결과입니다.

* 사건번호: 안산지원 2025타경53271 (5)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물 제1동 1층 111호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 598,000,000원

* 토지면적: 15.29㎡ (약 4.63평)

* 토지 지분: 15.2883㎡ (약 4.63평)

* 건물면적: 40.62㎡ (약 12.29평)

* 건물 지분: 40.6192㎡ (약 12.29평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 상업용 및 업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 구조: 본 건물은 벽식, 라멘구조의 평지붕 지하 4층, 지상 8층 건물 중 1층 107호 외 18개 호수로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 토지는 등고 평탄한 장방형 토지로서 현재 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로는 노폭 약 32미터, 남동측으로는 노폭 약 20미터의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있습니다. 또한 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택 거래에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 말소기준권리: 2024년 07월 15일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 등기부요약:

* 갑2: 소유권이전 (주식회사 온누리종합건설) - 신탁등기 말소

* 갑3: 소유권이전 (주식회사 시원파트너스) - 매매

* 을1: 근저당권 (중소기업은행, 채권최고액 9,360,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 임의경매 (중소기업은행) - 말소

* 갑5: 압류 (연수세무서장) - 말소

* 갑6: 압류 (시흥시) - 말소

* 등기부채권 총액: 9,360,000,000원

* 임차인 현황: 인수할 보증금은 0원으로 합계되어 있으며, 별도의 임대차 관계는 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.

* 특이사항:

* 공동담보 물건이며, 토지에는 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다.

* 107호부터 111호까지는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나, 건축물 현황도에 의해 위치와 면적 특정 및 경계 확인이 가능하며, 경계벽 설치 또는 복원이 가능한 것으로 판단됩니다.

* 일부 호수(1층 1~5호, 8~18호)는 기준 시점 현재 내부 공사가 완료되지 않은 상태입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 시흥시 정왕동 일대는 상업용, 업무용 부동산과 주거 단지가 복합적으로 분포하는 지역입니다.

* 본건 이용 상태:

* 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다.

* 1층 112호, 113호는 시행사 분양사무실로 이용 중입니다.

* 1층 125호는 편의점으로 이용 중입니다.

* 나머지 호수들은 현재 공실 상태입니다.

* 특이사항: 1층 1호부터 5호, 6호와 7호, 8호부터 14호, 15호부터 17호는 경계벽이 없는 상태로 통칭 '튼 상가'로 이용될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: '시화나래중학교'가 인근에 있으며, 상업지역 내에 위치하여 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (추가적인 대형마트, 병원 등 편의시설은 주변 시세 분석 시 상세 확인 필요)

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 관련: 대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다.

* 건물 관련:

* 107호~111호의 경계벽 부재는 복원 가능성을 가지고 있으나, 원상 복구에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 공사가 미비된 호수(1~5호, 8~18호)는 입찰 전 현장 방문을 통해 정확한 상태 확인이 필요하며, 공사 완료까지 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 다수의 호수가 공실 상태이므로, 임대 수익 발생까지 공실 위험에 노출될 수 있습니다.

* 임대 관련: 임대 관계가 미상이며, 인수할 보증금은 없으나 실제 점유 여부 및 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 외국인 등의 주택 거래에 한정된 토지거래계약허가구역으로, 일반적인 매수자에게는 큰 제약이 없을 것으로 보이나, 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동의 상업 및 업무 복합 지역에 위치한 판매시설입니다. 감정가는 598,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되어 인수할 부담은 없습니다. 다만, 토지상의 부기등기, 일부 호수의 경계벽 부재 및 내부 공사 미비, 다수 호수의 공실 상태 등은 투자 전 반드시 고려해야 할 사항입니다. 경계벽 부재 문제는 복원 가능성이 높으나, 미공사 호수는 추가적인 투자가 필요할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 상업, 업무, 주거 시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 위치입니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 권리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 공실 해소 및 내부 공사 완료 후 시장 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 면적 대비 경쟁력: 감정가 대비 확보 가능한 면적이 넓어, 향후 시세 상승 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악, 주변 상권의 임대료 수준, 향후 예상되는 공실 해소 기간 및 공사 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가 598,000,000원을 기준으로 주변 유사 물건의 낙찰가율 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.