나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10050 [5] 충청남도 아산시 배방읍 휴대리 28 한성임대아파트 106동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호(7,8))은 충청남도 아산시 탕정면 호산리 소재 '호산리마을회관' 남동측 근거리에 소재하는 부동산(구분건물)으로서, 본건 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건(기호(5,6))은 충청남도 아산시 배방읍 휴대리 소재 '휴대1리마을회관' 남측 근거리에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 본건 주위는 소규모 공장 및 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건(기호(1~3))은 충청남도 아산시 탕정면 갈산리 소재 'K-Water아산신도시물환경센터' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 본건 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건(기호(4))은 충청남도 아산시 탕정면 갈산리 소재 'K-water아산신도시물환경센터' 북측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 본건 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (콘크리트)슬라브지붕 지하3층 및 지상9층 건물 내 제8층 제809호로서 (사용승인일 : 2021.06.30) 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등 마감, 내벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥 : 시멘트몰탈 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제305호 외 1개호로서 (사용승인일 : 1999.04.00) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥 : 장판깔기 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내 제10층 제1006호 외 1개호로서 (사용승인일 : 1999.12.23) 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥 : 장판깔기 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제123B호 외 2개호로서 (사용승인일 : 2022.12.29) 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등 마감, 내벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥 : 시멘트몰탈 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

기호(7,8) : 아파트로 이용중임.

이용상태

기호(1~3) : 공장(지원시설-근린생활시설)로 이용중임.

이용상태

기호(5,6) : 아파트로 이용중임.

이용상태

기호(4) : 업무시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 구비되어있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비(보일러), 도시가스공급설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 공장(지식산업센터, 지원시설 등) 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 업무용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로를 통하여 아파트단지로 진출입이 가능함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30m 내외의 아스콘포장도로에 접하며, 본건 동측으로 노폭 약 20m, 본건 남측으로 노폭 약 15m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

휴대리 28 : 계획관리지역(2020-06-16), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 휴대리 28-3 : 계획관리지역(2020-06-16), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 휴대리 29-2 : 계획관리지역(2020-06-16), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 휴대리 29-4 : 계획관리지역(2020-06-16), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

용두리 702 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 근린공원(2016-12-19)(근린공원/탕14)(저촉), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-탕8)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕34)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-탕34)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개발촉진법>임.

토지이용계획 및 제한상태

호산리 497 : 계획관리지역, 자연취락지구(호산1), 성장관리계획구역(탕정11(주거형)), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

용두리 728 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕35)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천공보호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

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공부와의 차이

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공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 - 본건 기호(7,8)은 소유자의 폐문부재 등으로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사 등을 근거로 내부구조 및 이용상황 등을 판단하였는 바, 업무진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호(7,8)이 속한 건물의 지붕구조는 등기사항전부증명서 상 '경사지붕' 이나, 집합건축물대장 표제부 상(101동, 108동)에는 '스라브지붕'으로 표시되어있어 집합건축물대장을 기준으로 표기하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 - 본건 기호(1,3)은 현장조사 결과 기호(1) 및 기호(3)을 구분짓는 벽체가 제거된 상태로 사용중인 것으로 확인되었으니, 추후 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 - 본건 기호(5,6)은 소유자의 폐문부재 등으로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사 등을 근거로 내부구조 및 이용상황 등을 판단하였는 바, 업무진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 - 본건 기호(4)는 소유자의 폐문부재 등으로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사 등을 근거로 내부구조 및 이용상황 등을 판단하였는 바, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2026타경10050 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 휴대리 28 한성임대아파트 106동 3층301호

용도: 아파트

건물 현황:

- 해당 동: 106동

- 층수: 3층 (총 5층 건물)

- 사용승인일: 1999년 4월

- 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조

- 건물 면적: 39.97㎡ (약 12.09평)

- 토지 면적: 55.47㎡ (약 16.78평)

- 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

- 감정가: 51,000,000원

1.3. 특이사항

특이사항: 공동담보 (해당 물건이 포함된 공동담보 물건 중 하나일 수 있습니다.)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 휴대리에 위치하며, '휴대1리마을회관' 남측 근거리에 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 개발 압력이 높은 지역으로, 아산 신도시와 천안시와 연접하여 지속적인 발전이 예상되는 곳입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. KTX/SRT 천안아산역 및 수도권 전철 1호선 아산역과의 접근성이 좋은 편이며, 이는 수도권으로의 이동을 용이하게 합니다.

2.3. 도로상태

본건(휴대리 28)은 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로를 통해 아파트 단지로 진출입이 가능합니다. 인접한 토지(휴대리 28-3)는 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있으나, 자연취락지구로서 주거지로서의 입지가 잘 형성되어 있음을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-04-06

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

* 소유권 이전: 황지선(2005.07.05), 정용선(2011.11.03), 박은희(2014.08.18, 매매)

* 근저당: 삼성화재해상보험주식회사 (2015.12.23, 42,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 주식회사알토란 (2026.01.13, 말소)

3.3. 말소기준권리 및 말소 예정 권리

말소기준권리는 2015년 12월 23일자 삼성화재해상보험주식회사의 근저당입니다. 경매를 통해 위 근저당권보다 후순위의 권리들은 말소될 예정입니다. 2026년 1월 13일자 강제경매 또한 말소 대상입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 개요 정보는 없으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다.

3.5. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 배방읍은 아산시의 신흥 주거 지역으로, 천안시와 매우 근접하여 두 도시의 생활권을 공유합니다. KTX 천안아산역 역세권 개발과 더불어 삼성전자 등 대기업 계열사들이 인접해 있어 직주근접 수요가 높으며, 지속적인 도시 개발 및 인구 증가가 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 근린생활시설 및 아파트 단지가 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 농경지와 자연림이 혼재되어 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 이는 인근 축사로 인한 냄새 등 잠재적 불편을 고려해야 함을 의미합니다. 다만, '보통시됨'이라는 평가로 볼 때 현재 큰 문제가 발생하고 있지는 않는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 더불어 천안시의 주요 상권(갤러리아백화점, 이마트 등) 및 아산 시내의 인프라를 공유할 수 있는 위치적 장점이 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하고 있으며, 향후 도시개발구역 내 학원가 형성도 기대됩니다.

5.3. 의료시설

아산시 및 천안시의 종합병원 등 다양한 의료시설 이용이 가능합니다.

5.4. 녹지 및 휴식공간

주변 자연림과 향후 조성될 근린공원, 수변공원 등에서 쾌적한 생활을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 미확인

본건(기호(5,6)에 포함되는 것으로 추정)은 감정평가 당시 소유자의 폐문부재로 인해 건축물현황도 및 탐문조사 등을 기반으로 내부 구조 및 이용상황을 판단한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 내부 상태는 현장 확인 시 다를 수 있으며, 수리 또는 보수 필요성이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 사용승인 연도

해당 건물(106동)의 사용승인일이 1999년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있어, 관련 권리가 존재할 경우 추후 법적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 채권자의 강제경매로 진행되는 아파트이며, 권리관계가 비교적 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 편입니다. 유일한 임차인은 대항력이 없으며 보증금도 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 건물 연식이 1999년으로 오래되었고, 감정평가 시 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 그러나 천안아산 생활권에 속해 있어 지역 발전 가능성이 높고, 교통 및 생활 인프라 접근성이 우수하다는 장점이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 용이합니다.

* 권리관계가 말소기준권리(근저당)로 인해 정리될 가능성이 높아 안전합니다.

* 감정가가 5,100만원으로 상대적으로 낮아 시세 대비 저평가된 경우 투자 가치가 있습니다.

* 아산 신도시 및 천안 인근 지역의 개발 호재와 연계하여 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 51,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 건물 상태, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없어, 감정가 이하에서도 충분히 고려해볼 만한 가치가 있습니다. 다만, 내부 수리 필요성 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 면밀히 확인하고, 최근 실거래가 및 유사 물건의 시세를 조사하여 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.