나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10050 [2] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 2동 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호(7,8))은 충청남도 아산시 탕정면 호산리 소재 '호산리마을회관' 남동측 근거리에 소재하는 부동산(구분건물)으로서, 본건 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건(기호(5,6))은 충청남도 아산시 배방읍 휴대리 소재 '휴대1리마을회관' 남측 근거리에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 본건 주위는 소규모 공장 및 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건(기호(1~3))은 충청남도 아산시 탕정면 갈산리 소재 'K-Water아산신도시물환경센터' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 본건 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건(기호(4))은 충청남도 아산시 탕정면 갈산리 소재 'K-water아산신도시물환경센터' 북측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 본건 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (콘크리트)슬라브지붕 지하3층 및 지상9층 건물 내 제8층 제809호로서 (사용승인일 : 2021.06.30) 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등 마감, 내벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥 : 시멘트몰탈 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제305호 외 1개호로서 (사용승인일 : 1999.04.00) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥 : 장판깔기 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내 제10층 제1006호 외 1개호로서 (사용승인일 : 1999.12.23) 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥 : 장판깔기 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제123B호 외 2개호로서 (사용승인일 : 2022.12.29) 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등 마감, 내벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥 : 시멘트몰탈 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

기호(7,8) : 아파트로 이용중임.

이용상태

기호(1~3) : 공장(지원시설-근린생활시설)로 이용중임.

이용상태

기호(5,6) : 아파트로 이용중임.

이용상태

기호(4) : 업무시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 구비되어있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비(보일러), 도시가스공급설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 공장(지식산업센터, 지원시설 등) 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 업무용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로를 통하여 아파트단지로 진출입이 가능함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30m 내외의 아스콘포장도로에 접하며, 본건 동측으로 노폭 약 20m, 본건 남측으로 노폭 약 15m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

휴대리 28 : 계획관리지역(2020-06-16), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 휴대리 28-3 : 계획관리지역(2020-06-16), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 휴대리 29-2 : 계획관리지역(2020-06-16), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 휴대리 29-4 : 계획관리지역(2020-06-16), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

용두리 702 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 근린공원(2016-12-19)(근린공원/탕14)(저촉), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-탕8)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕34)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-탕34)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개발촉진법>임.

토지이용계획 및 제한상태

호산리 497 : 계획관리지역, 자연취락지구(호산1), 성장관리계획구역(탕정11(주거형)), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

용두리 728 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕35)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천공보호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

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공부와의 차이

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공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 - 본건 기호(7,8)은 소유자의 폐문부재 등으로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사 등을 근거로 내부구조 및 이용상황 등을 판단하였는 바, 업무진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호(7,8)이 속한 건물의 지붕구조는 등기사항전부증명서 상 '경사지붕' 이나, 집합건축물대장 표제부 상(101동, 108동)에는 '스라브지붕'으로 표시되어있어 집합건축물대장을 기준으로 표기하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 - 본건 기호(1,3)은 현장조사 결과 기호(1) 및 기호(3)을 구분짓는 벽체가 제거된 상태로 사용중인 것으로 확인되었으니, 추후 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 - 본건 기호(5,6)은 소유자의 폐문부재 등으로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사 등을 근거로 내부구조 및 이용상황 등을 판단하였는 바, 업무진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 - 본건 기호(4)는 소유자의 폐문부재 등으로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사 등을 근거로 내부구조 및 이용상황 등을 판단하였는 바, 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10050 (2)

소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 2동 1층117호

용도: 근린상가

감정가: 225,000,000원

토지면적: 7.70㎡ (약 2.33평)

토지지분: 7.699599999999999㎡ (약 2.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 23.21㎡ (약 7.02평)

건물지분: 23.206㎡ (약 7.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

본 건은 집합건축물로서, 건축물대장상 표기된 건물 용도와 본건 등기부상 용도 또는 감정평가서상 명시된 용도에 차이가 있을 수 있습니다. 특히, 관련 건축물대장 총괄표제부상 주된 용도가 '공장'으로 기재되어 있으나, 본 건은 '근린상가' 용도로 명시되어 있습니다.

각 동별 건물 구조 및 사용승인일 등은 상이할 수 있으며, 본 건이 속한 2동의 경우 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 2022년 12월 29일에 사용 승인되었습니다.

임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728번지에 위치한 유니콘101 건물 내 2동 1층 117호입니다.

해당 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구)으로 지정되어 있으며, 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 총 532대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

2.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 특별히 언급되거나 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 택지개발사업지구로 지정되어 주거 및 상업 시설 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

말소기준권리: 2023년 3월 31일자 신한은행 근저당권 (을1)

총 등기부채권액: 176,400,000원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 특이사항 없음)

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

본 건과 관련하여 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 임대관계가 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대해서는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 현황

본 건이 위치한 아산시 탕정면 용두리 일대는 아산탕정 택지개발사업지구에 포함되어 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 준주거지역 및 근린생활시설 밀집 지역에 인접해 있어 잠재적인 배후 수요가 풍부합니다.

건축물대장상 주된 용도가 '공장'으로 기재되어 있으나, 본 건의 용도가 '근린상가'로 명시된 점을 고려할 때, 상업 시설로서의 기능 수행 가능성이 있습니다. 1층에 위치한 근린상가로서 유동인구 및 접근성이 비교적 유리할 수 있습니다.

4.2. 건물 특징

유니콘101 건물은 2개 동으로 구성되어 있으며, 본 건은 2동에 위치합니다. 2동은 지상 2층 규모의 철근콘크리트 구조 건물로, 2022년 12월 29일에 사용 승인되었습니다. 본 건(117호)은 1층에 위치하며 전용면적 23.21㎡ (약 7.02평)으로 소형 점포에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 버스정류장을 통해 시내외로 이동할 수 있으며, 차량 접근성도 양호합니다.

5.2. 주변 환경

지역 개발 계획 및 신규 주거 단지 조성 등으로 인해 생활 환경은 점진적으로 개선될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 가능성

건축물대장 총괄표제부상의 주된 용도('공장')와 본건의 명시된 용도('근린상가') 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 건물 사용 및 관리에 있어 이의 제기 또는 행정 조치의 대상이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 관청을 통해 정확한 용도 규정 및 위반 사항 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

본 건은 소유자 폐문부재 등으로 인해 정확한 내부 상태 및 이용 상황을 직접 확인하지 못했습니다. 탐문 조사 및 건축물 현황도 등을 참고하였으므로, 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산시 탕정면의 택지개발지구 내에 위치한 근린상가로서, 잠재적인 성장 가능성이 있는 지역에 자리하고 있습니다. 1층 소형 점포로 접근성이 용이하며, 준주거지역으로의 개발이 예정된 지역임을 고려할 때 향후 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 또한, 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 건축물대장상 건물 전체의 주된 용도와 본 건의 명시된 용도 간의 차이, 그리고 내부 상태 미확인 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 현장 확인과 관련 법규 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

아산탕정 택지개발사업지구 내에 위치하여 지속적인 개발 가능성이 높은 지역입니다.

준주거지역 및 근린생활시설과 인접하여 잠재적 수요가 있는 상권입니다.

8.2. 권리관계의 명확성

모든 권리관계가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

8.3. 개발 잠재력

신규 아파트 단지 및 상업 시설 개발에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 225,000,000원입니다. 예상 입찰가는 위 감정가를 기준으로 하되, 최근 인근 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 상황, 건물 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 낙찰가를 산정하되, 상세한 시세 조사 및 현장 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산출하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.