나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10050 [7] 충청남도 아산시 탕정면 호산리 497 홍익아파트 108동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호(7,8))은 충청남도 아산시 탕정면 호산리 소재 '호산리마을회관' 남동측 근거리에 소재하는 부동산(구분건물)으로서, 본건 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건(기호(5,6))은 충청남도 아산시 배방읍 휴대리 소재 '휴대1리마을회관' 남측 근거리에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 본건 주위는 소규모 공장 및 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건(기호(1~3))은 충청남도 아산시 탕정면 갈산리 소재 'K-Water아산신도시물환경센터' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 본건 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건(기호(4))은 충청남도 아산시 탕정면 갈산리 소재 'K-water아산신도시물환경센터' 북측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 본건 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (콘크리트)슬라브지붕 지하3층 및 지상9층 건물 내 제8층 제809호로서 (사용승인일 : 2021.06.30) 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등 마감, 내벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥 : 시멘트몰탈 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제305호 외 1개호로서 (사용승인일 : 1999.04.00) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥 : 장판깔기 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내 제10층 제1006호 외 1개호로서 (사용승인일 : 1999.12.23) 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥 : 장판깔기 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제123B호 외 2개호로서 (사용승인일 : 2022.12.29) 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등 마감, 내벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥 : 시멘트몰탈 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

기호(7,8) : 아파트로 이용중임.

이용상태

기호(1~3) : 공장(지원시설-근린생활시설)로 이용중임.

이용상태

기호(5,6) : 아파트로 이용중임.

이용상태

기호(4) : 업무시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 구비되어있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비(보일러), 도시가스공급설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 공장(지식산업센터, 지원시설 등) 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 업무용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로를 통하여 아파트단지로 진출입이 가능함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30m 내외의 아스콘포장도로에 접하며, 본건 동측으로 노폭 약 20m, 본건 남측으로 노폭 약 15m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

휴대리 28 : 계획관리지역(2020-06-16), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 휴대리 28-3 : 계획관리지역(2020-06-16), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 휴대리 29-2 : 계획관리지역(2020-06-16), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 휴대리 29-4 : 계획관리지역(2020-06-16), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

용두리 702 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 근린공원(2016-12-19)(근린공원/탕14)(저촉), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-탕8)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕34)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-탕34)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개발촉진법>임.

토지이용계획 및 제한상태

호산리 497 : 계획관리지역, 자연취락지구(호산1), 성장관리계획구역(탕정11(주거형)), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

용두리 728 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕35)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천공보호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

-

공부와의 차이

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 - 본건 기호(7,8)은 소유자의 폐문부재 등으로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사 등을 근거로 내부구조 및 이용상황 등을 판단하였는 바, 업무진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호(7,8)이 속한 건물의 지붕구조는 등기사항전부증명서 상 '경사지붕' 이나, 집합건축물대장 표제부 상(101동, 108동)에는 '스라브지붕'으로 표시되어있어 집합건축물대장을 기준으로 표기하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 - 본건 기호(1,3)은 현장조사 결과 기호(1) 및 기호(3)을 구분짓는 벽체가 제거된 상태로 사용중인 것으로 확인되었으니, 추후 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 - 본건 기호(5,6)은 소유자의 폐문부재 등으로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사 등을 근거로 내부구조 및 이용상황 등을 판단하였는 바, 업무진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 - 본건 기호(4)는 소유자의 폐문부재 등으로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사 등을 근거로 내부구조 및 이용상황 등을 판단하였는 바, 업무진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

등기사항전부증명서상 '경사지붕'이나 집합건축물대장 표제부상(101동, 108동)에는 '스라브지붕'으로 표시되어 있음. 감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2026타경10050 (7) 사건으로 진행되는 아산시 탕정면 호산리 497 홍익아파트 108동 14층 1401호 부동산강제경매 사건입니다.

본건의 용도는 아파트로, 감정가는 69,000,000원(6천 9백만원)입니다.

토지면적은 34.82㎡(약 10.54평)이며, 건물면적은 39.15㎡(약 11.84평)입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

집합건축물대장상 지붕이 '스라브지붕'으로 표시되어 있으나, 등기사항전부증명서상에는 '경사지붕'으로 기재된 점은 감정평가서에서 참조가 필요합니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 아산시 탕정면 호산리 소재 '호산리마을회관' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호한 편입니다.

도로는 본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로를 통해 아파트단지로의 진출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

본건과 관련된 등기부등본 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2014년 7월 22일 접수된 엘아이지손해보험주식회사의 근저당권(을13)입니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 진행 중인 강제경매는 2026년 1월 13일 접수된 주식회사알토란(채권액 498,078,498원)의 신청에 의한 것입니다.

등기부채권 총액은 559,200,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자/확정일자: 2018-02-05

* 배당신고일자: 2026-01-23

* 대항력: 없음

본건의 경우, 임차인 유 씨는 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 홍익아파트는 1999년 12월 23일에 사용 승인된 아파트로, 총 8개동 999세대로 구성되어 있습니다.

최근 매매 실거래가에 따르면, 동일 단지 내 유사 면적(33.15㎡ ~ 39.15㎡)의 거래는 2026년 7월에 4350만원에서 5500만원 사이에서 이루어졌습니다.

최근 임대차 거래로는 39.15㎡ 면적에 보증금 5,000만원, 월세 0만원 (2026년 5월 계약) 건과, 보증금 300만원, 월세 40만원 (2026년 5월 계약) 건이 있습니다.

감정가 6,900만원은 최근 실거래가 최고가인 5,500만원보다 높은 수준이나, 본건은 14층으로 고층에 해당하여 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 탕정홍익

* 주소: 충청남도 아산시 탕정면 호산리 497

* 건축년도: 1999년

* 총 세대수: 999세대

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 247대 (지상 4대, 지하 12대 - 이는 단지 전체 기준이며, 개별 동/세대에 따라 다를 수 있습니다. JSON 정보상 총 주차대수는 479대로 기재되어 있으나, 일부 수치 불일치 가능성 있음)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설 등

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장과 등기부등본 상 지붕 구조 표기(스라브지붕 vs 경사지붕) 불일치: 하자 발생 시 책임 소재 확인 필요.

* 건축 연도: 1999년 준공으로 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 시세 판단이 요구됩니다.

* 채권 총액: 근저당 및 강제경매 채권 총액이 높은 편입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 아산시 탕정면에 위치한 홍익아파트 14층 물건으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 최근 거래 사례를 보면 시세보다 감정가가 높게 평가된 경향이 있으나, 고층이라는 점은 긍정적 요소입니다. 인수할 임차 보증금이 없고, 말소기준권리 이하 권리들이 소멸될 예정이어서 권리상 큰 문제는 없습니다. 신중한 시세 조사를 통해 합리적인 가격으로 입찰을 고려해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 전용면적 39.15㎡(약 11.84평)의 실용적인 면적

* 14층 고층으로 인한 일조권 및 조망권 우수

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적음

* 최근 실거래가 대비 감정가 괴리를 활용한 시세차익 기대 가능성

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 최고가(39.15㎡, 6층 기준 5,500만원)와 본건의 14층이라는 이점을 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위는 5,500만원 ~ 6,200만원 수준으로 판단됩니다.

본 보고서에서는 5,800만원을 합리적인 입찰 희망 가격으로 제안합니다.

※ 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종적인 의사결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.