나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40798 [2] 경기도 평택시 안중읍 안중리 262-137 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔빛감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 현화리 소재 ""안중고등학교"" 남측(기호(1)~(21)), 및
동측(기호(22)~(28)) 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린
생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 등 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통의
여건은 보통인 편임.

건물의 구조

1) 기호(1) ~ (21)

철근콘크리트구조 박공지붕 4층 건내 제2층 제201호 외 20개호로서,
(사용승인일자 : 2015.12.28)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샤시 창호임.


2) 기호(22) ~ (28)

철근콘크리트구조 평슬라브 6층 건내 제2층 제201호 외 6개호로서,
(사용승인일자 : 2018.04.12)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

1) 기호(1) ~ (21)
: 원룸형주택(방, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용 중임.

2) 기호(22)

: 기호(22)는 제201호 1개호로서, 공부상 ""다세대주택(방2, 거실, 욕실2, 다용도실, 주방,
현관, 발코니 등)""으로 되어 있으나, 현황 제201호와 제202호 2개호로 구분되어 있고,
내부구조는 현점유자 및 이해관계인 부재로 인해 확인이 되지 않았음.

3) 기호(23), (25), (27)
: 제301호, 제401호, 제501호는 각 1개호로서, 공부상 ""다세대주택(방, 거실, 주방, 욕실2,
붙박이장, 현관, 발코니 등)으로 되어 있으나, 제301호는 현황 제301호와 제303호,
제401호는 현황 제401호와 제403호, 제501호는 현황 제501호, 제503호로 각각 2개호로
구분되어 있음.

제303호 현점유인을 통해 확인한 내부구조는 다음과 같음.

제301호, 제401호, 제501호 : 방, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등
제303호, 제403호, 제503호 : 방, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등
(후첨 ""건물개황도"" 참조)

4) 기호(24), (26), (28)
: 다세대주택(방, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

1) 기호(1) ~ (21)
: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이
되어있음.

2) 기호(22) ~ (28)
: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별
난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1) 기호(1) ~ (21)
: 대체로 정방형의 토지로서, 원룸형주택의 건부지로 이용 중임.

2) 기호(22) ~ (28)
: 부정형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

1) 기호(1) ~ (21)
: 본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

2) 기호(22) ~ (28)
: 본건 남서측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

현화리 248-8
제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안일중)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(안중중고교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안중
중고)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

안중리 262-137
준주거지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(23), (25), (27)은 공부상 각 1개호이나, 현황 각각 2개호씩 구분되어 있음.
(후첨 ""건물개황도"" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 기호(11)에는 전세금 35,000,000원에 대한 전세권이 설정되어 있음.
3) 기호(23), (25), (27)은 공부상 1개호를 현황 각 2개호씩 구분되어 있음.

물건 비고

일괄매각
목록 22.23.25.27은 공부상 제201호, 제301호, 제401호,제501호이지만 현황 [201호는 201, 202],[301호는 301호, 303호],[[401호는 401호,403호],[501호는 501호, 503호]로 두개씩 구분되어 있음, 불법개조 및 위반건축물 여부는 파악 안됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경40798 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 262-137 2층201호

용도: 다세대주택

1.2. 물건 현황 (토지, 건물)

토지 면적: 288.00㎡ (약 87.12평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 288㎡ (전체 토지 면적)

건물 면적: 334.19㎡ (약 101.10평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분: 334.19㎡ (매각 대상 건물 전체 면적)

건물 사용승인일자:

- 기호(1) ~ (21): 2015.12.28 (4층 건물)

- 기호(22) ~ (28): 2018.04.12 (6층 건물)

1.3. 감정평가액 및 매각 정보

감정가: 903,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각

1.4. 특이사항 및 권리분석 요약

특이사항: 중복사건, 공동담보 물건입니다.

권리분석 요약: 말소기준권리보다 후순위 권리이므로 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 현화리 소재 안중고등학교 남측 및 동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

안중고등학교, 안일중학교, 안중중학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리: 2018.04.26 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 (600,000,000원)입니다.

매각으로 인해 본건에 설정된 모든 권리(근저당, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수주의 권리 (해당사항 없음)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

3.3. 임차인 현황 분석

본건에는 다수의 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없습니다. 따라서 임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 없습니다.

* RAHMAN MDHAFIZUR (전입일자 2022.11.02): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* JINHAOCHUN (전입일자 2024.03.25): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* JINHUA (전입일자 2020.09.14): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* JINYINGHUA (전입일자 2024.03.19): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* LIHAISHU (전입일자 2024.03.19): 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2024.04.02, 대항력 없음.

* LISHUNJIN (전입일자 2024.03.25): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* LIYUNZAI (전입일자 2024.03.19): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* RE (전입일자 2022.11.02): 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2022.10.05, 대항력 없음.

* LIUDMILA (전입일자 2023.09.21): 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 확정일자 2023.09.21, 대항력 없음.

* RINKUMSTNUSRATJAHAN (전입일자 2022.11.02): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* SUZANANAWSHINZAHAN (전입일자 2022.11.02): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 권연화 (남룡) (전입일자 2024.09.17): 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 확정일자 2025.03.18, 대항력 없음.

* 김유리 (전입일자 2018.06.20): 보증금 43,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2018.06.20, 대항력 없음.

* 김충현 (전입일자 2020.01.13): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 장청민 (전입일자 2024.03.28): 보증금 25,000,000원, 차임 200,000원, 확정일자 2024.03.28, 대항력 없음.

* 최우형 (전입일자 2018.06.04): 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2018.06.04, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

소유권보존: 김규인 (2018.04.26)

근저당권: 수원화성오산축산업협동조합 (2018.04.26, 600,000,000원, 말소기준권리)

강제경매: 장인경 (2025.01.24, 말소)

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 경기도 평택시 안중읍 안중리는 준주거지역과 제1종일반주거지역이 혼재하는 지역입니다. 주변에 학교, 근린생활시설, 주거 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시세 동향 (JSON 분석 기반)

주변 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

- 서진빌 (2015년식, 29.91㎡): 2026년 4월 8일 75,000,000원에 거래 (약 250만원/㎡)

- 에코타운A (2017년식, 61.02㎡): 2026년 4월 1일 110,000,000원에 거래 (약 180만원/㎡)

- 안중거승B (1991년식, 46.4㎡): 2025년 12월 29일 50,000,000원에 거래 (약 108만원/㎡)

위 사례들을 종합해 볼 때, 해당 지역의 다세대 주택 시세는 평당 약 150만원에서 200만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 감정가 903,000,000원은 이러한 주변 시세 대비 높은 수준으로, 건물 노후도 및 개별 호수 가치보다는 전체 토지 가치, 향후 개발 가능성, 또는 감정 시점의 시장 상황 등이 반영되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활 편의 정보

5.1. 주거 환경 및 편의시설

본건은 다세대 주택 및 도시형 생활주택으로 이용 중인 것으로 보입니다. (건물(23) 표제부 정보 기준)

주변에 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

안중고등학교, 안일중학교, 안중중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 양호한 편입니다. 다만, 해당 학교들의 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 건축물 현황 및 공부와의 차이

본건은 공부상 호수와 실제 현황이 다른 호수가 다수 존재합니다.

- 목록 22(201호)는 현황 201호, 202호로 구분.

- 목록 23(301호)는 현황 301호, 303호로 구분.

- 목록 25(401호)는 현황 401호, 403호로 구분.

- 목록 27(501호)는 현황 501호, 503호로 구분.

이로 인해 실제 전유면적, 내부 구조, 이용 상태가 공부와 다를 수 있으며, 소유권 범위 확인 시 주의가 필요합니다.

6.2. 위반건축물 및 불법 개조 가능성

불법 개조 및 위반건축물 여부가 현황 파악되지 않았습니다. 이는 추후 양성화 또는 철거 문제로 이어질 수 있는 중대한 리스크 요인이므로, 현장 확인 및 전문가 상담이 필수적입니다.

6.3. 중복사건 및 공동담보 특수성

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리 분석 시 복잡성이 존재할 수 있습니다. 다만, 본 경매 절차에서 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸될 예정이므로, 매각으로 인한 권리 상실 위험은 낮습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 안중읍에 위치한 다세대 및 도시형 생활주택으로, 비교적 최신 건물(2015년, 2018년 사용승인)이라는 장점이 있습니다. 주변 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 교육 시설 접근성도 양호합니다. 권리관계상 인수되는 권리는 없으나, 공부상 호수와 현황이 다른 부분, 위반건축물 가능성 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 감정가(903,000,000원) 대비 주변 시세와의 괴리가 크다는 점을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 토지 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 건물이 비교적 최근에 건축되어 노후도가 낮습니다 (2015년, 2018년 사용승인).

* 안중읍 지역의 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가 산정

본건은 감정가 903,000,000원에 비해 주변 다세대 주택 시세가 평당 150만원~200만원 수준임을 고려할 때, 감정가가 높게 책정되었다고 판단됩니다.

특히, 공부상 호수와 현황이 다른 부분, 그리고 위반건축물 여부 미확인이라는 리스크 요인이 가치 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 시각에서 예상되는 최적 입찰가는 감정가의 60~70% 수준으로, 약 5억 4천만원 ~ 6억 3천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 내부 구조 확인, 그리고 불법 개조 및 위반 건축물 여부에 대한 정밀 조사가 선행되어야 합니다.

참고: 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에서 제시된 시세는 주로 소형 면적 기준이므로, 본건의 규모와 특성을 감안하여 참고해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.