나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42138 [7] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 ""송탄산단 삼거리"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공장,
지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통인
편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 27층 건 내 25층 2524호
외 6개호로서,
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 참고 바람.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 현관출입 보안개폐설비, 옥내소화전, 화재경보
기, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 평지이며, 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 로폭 약 15m 내외 포장도로, 서측으로 로폭 약 10m 내외 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)
(접함), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철
도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>이고, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.
21~2026.6.20.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 공히 미상임.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42138 (7)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 10층 1001호

건물 종류: 오피스텔 (업무시설)

토지 면적: 6.65㎡ (약 2.01평)

건물 면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

감정가: 181,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 건물 세부 정보

단지명: 평택고덕아이파크

동/호수: 102동 10층 1001호

건축년도: 2021년 (사용승인일 2021.11.22)

총 층수: 27층 (해당 물건은 10층)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

주요 용도: 업무시설 (오피스텔, 판매시설, 문화 및 집회시설)

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "송탄산단 삼거리" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지 여건은 보통인 편임.

교통 상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시됨.

도로 접근성: 북측 및 남측으로 로폭 약 15m 내외 포장도로, 서측으로 로폭 약 10m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 속하며, 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있으며, 2026년 6월 20일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 기록상 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 부분은 비어있음)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 736,000원

* 전입/사업일자: 2022-04-20

* 확정일자: 2022-05-02

* 배당신고일자: 2025-09-18

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

등기부 요약:

* 말소기준권리: 평택농업협동조합 근저당권 (을1, 2022-03-21 접수)

* 총 채권액: 13,350,096,721원 (등기부상 기록된 모든 채권 총액)

* 권리사항: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 낙찰자는 등기부상 모든 권리로부터 자유로운 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설: 본건이 위치한 지역은 공장, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 및 업무 활동이 가능한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 인근에 코스트코코리아 평택점 등 대형 편의시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

지역 개발 계획: 장당지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 개발이 진행 중이거나 예정되어 있습니다. 평택시는 산업단지 배후 도시로서 지속적인 발전 가능성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의 시설: 코스트코코리아 평택점이 인근에 위치하여 쇼핑 편의가 높으며, 다양한 근린생활시설이 소재합니다.

주변 교육 시설: 장당초등학교, 이충중학교, 태광고등학교 등이 인근에 소재하여 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 도보 거리에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건지는 2026년 6월 20일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매를 통한 취득 시에는 일반적으로 허가가 요구되지 않으나, 잔금 납부 및 등기 이전 과정에서 관련 규정을 재확인할 필요가 있습니다.

기타 제한 사항: 철도보호지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

시장 변동성: 최근 부동산 시장 분석에 따르면 평택시 일부 지역은 공급 과잉으로 인한 미분양 증가 및 가격 하락세를 겪고 있습니다. 다만, 본건과 같은 소형 오피스텔은 1~2인 가구 수요로 인해 비교적 안정적인 시장성을 유지할 수 있으나, 전반적인 평택 지역의 부동산 경기 추이를 지속적으로 관찰할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 오피스텔로, 전용 면적 21.16㎡의 소형 유닛입니다. 2021년에 건축된 신축 건물이며, 감정가는 1억 8,100만원으로 최근 실거래가(1억 8,000만원)와 유사한 수준입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 관계는 깨끗한 편입니다. 주변의 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편이나, 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한 사항은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 적정성: 감정가와 최근 실거래가가 유사한 수준으로, 시장 가치가 적절히 반영된 것으로 판단됩니다.

소형 오피스텔의 꾸준한 수요: 1~2인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔은 지속적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

평택시의 개발 잠재력: 삼성전자 산업단지 등 대규모 일자리 창출과 지속적인 도시 개발 추진으로 인해 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가(181,000,000원)와 최근 실거래가(2025년 9월 180,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다. 치열한 경쟁이 예상될 경우 감정가보다 소폭 상승할 수 있으며, 최종 입찰가는 물건의 현장 상태, 시장 동향 및 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.